上海高院房屋买卖合同纠纷庭审要领

文章摘要:

当事人缔约目的的调查要点;销售广告对合同内容的影响;基于拍卖关系而产生的房屋买卖合同纠纷的相关问题

买二手房要预防哪些纠纷

房屋买卖合同纠纷是指合同的当事人因房屋买卖合同的效力、履行、违约责任的承担产生争议,或者合同以外的利害关系人对房屋买卖合同的效力提出异议或要求损害赔偿而产生的纠纷。

由于公有住房的政策性比较强,审理以公有住房为标的的房屋买卖合同纠纷,与其他一般房屋买卖合同纠纷的审理有较大差异,故基于购买公有住房售后产权而引发的房屋买卖纠纷庭审不适用本要领。

房屋买卖合同纠纷案件的审理,在庭审的基本要领、庭前准备、法庭辩论以及调解阶段中需要注意的问题和基本步骤等可参照《房屋租赁合同纠纷庭审要领》内容。本要领仅就房屋买卖合同纠纷在法庭调查阶段所需要查明的事实及注意的事项进行归纳。

一、房屋买卖合同纠纷法庭调查阶段的庭审要点

(一)调查缔约基础情况的庭审要点

在具体审查讼争房屋买卖合同的内容之前,法官应首先考虑对缔结该买卖合同的基础情况进行调查,这些缔约基础情况主要包括缔约人资格(合同主体)、缔约时合同标的基本状况(包括权属、质量及使用状况)、缔约目的及过程等事项。其目的在于初步把握讼争合同的效力状况,适时对当事人诉讼请求的适当性进行判断,并在此基础上考虑对当事人进行相关的阶段性释明。此阶段的庭审要点,主要应把握以下几个方面:

1.缔约主体情况的调查要点

(1)合同当事人是否具备缔约的民事行为能力(应注意有无相应的医学证明或法律文书能够证明),注意法定代理人表示追认等意思的补正效果。

(2)缔约人与房屋权利人间的关系。如系代理关系,则查明相应的授权范围,注意表见代理的构成;如缔约时并未取得处分权,则查明权利人是否予以追认或缔约人是否取得处分权等。在缔约人与房屋权利人非同一的场合,特别应注意查明受让人对上述情况的认知情况。

(3)在缔约标的为农村宅基地房屋时,注意查明买受人是否适格。如是否是该房屋所在地农村集体经济组织成员等。

2.合同标的基本状况的调查要点

在房屋买卖合同纠纷案件中,合同标的基本状况可能随着合同成立及履行发生重大变化。由于缔约时合同标的基本状况及当事人的认知程度对合同的效力具有独立的决定作用,故在查明阶段应注意审查磋商及合同成立前这一缔约时段的合同标的状况。出于庭审效率的考虑,也可考虑将合同标的的当前状况的调查放在这一阶段。

(1)标的房屋是否具备流转的资格,并特别注意查明受让人对上述情况的认知情况。如增量房及存量房均应当具备的权属证明文件,又如标的是否为违章建筑或其他具有法律上规定不能销售的情形。注意事后取得相应流转资格的补正效果。

(2)缔约时标的房屋权利登记状况、使用状况、质量状况等。特别应注意查明受让人在缔约时对上述情况的认知情况,尤其在买受人已提出权利瑕疵抗辩的场合。

(3)注意审查标的房屋上是否有他项权利登记,如预售登记、抵押登记、司法查封登记等。如确有他项登记,注意查明相关权利登记人、登记时间等情况,并特别注意查明受让人对上述情况的认知情况。

3.当事人缔约目的的调查要点

对当事人购房真实目的的查明,有利于正确把握合同效力状况。尤其在一些当事人并未对合同效力提出异议的案件中,此节事实的固定,对于法院适用司法干预原则有效保护国家、集体及第三人的合法权益具有重要作用。

(1)当事人缔约目的合法性。其重点在于查明是否存在以合法房屋买卖形式掩盖非法目的的情况,即双方缔约目的并非等价有偿买卖房屋,而是试图使其他非法行为合法化。如当事人以房屋买卖形式洗钱、行贿、冲抵赌债、转移可供执行财产等。

(2)当事人是否存在“真意保留”的情形,即双方买卖房屋并非当事人真实意思。如当事人缔约仅是以买卖房屋的形式向银行申请抵押贷款(部分案件当事人还能提供所有权保留的内部协议)。在此情形下,注意查明当事人有无实际履行合同的意愿及相应的履约行为。

(3)当事人间对相互缔约目的的认知情况,尤其在当事人已抗辩标的房屋状况影响其合同目的实现的场合。如出让人明知买受人欲购商用房屋,为达成交易而故意将住宅用房虚假陈述为商住两用。

(二)调查合同内容及履行情况的庭审要点

1.合同内容的调查要点

(1)书面约定的合同内容。主要指由合同书、往来函件等书面形式记载的合同内容,包括买卖标的物的位置、面积、结构、装修及设施设备状况、房款、支付方式及期限、房屋交付方式及期限等。在当事人就同一房屋买卖签订数份内容不尽一致的书面合同的场合,注意审查当事人实施上述行为的目的,来确定合同权利义务的确切构成。如:对于先后签订的数份合同,就同一事由存在相异约定的,一般应以最后的合同约定内容为准。又如:双方为规避纳税、超额贷款等故意签订“阴阳”合同,确切的标的价金应以双方合意的真实价格为准。

(2)以实际履约行为为表征的合同内容。对于并未由当事人书面约定,或在合同履行中由双方合意变更、但未另行形成书面记载的合同内容,主要可通过查明当事人的实际履约情况来推定。特别在履约行为悖于书面约定时,法官应注意查明双方对原合同条款、履行行为及其法律后果的认识程度。

(3)销售广告对合同内容的影响。根据《合同法》第15条第1款规定,商业广告原则上视为一种要约邀请,因此一般情况下未订入合同中的销售广告内容不能作为合同内容看待。但最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第3条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出让人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

对于当事人主张销售广告应成为合同内容的场合,应注意审查:A、销售广告中所作的说明和允诺是否针对商品房开发范围内的房屋及相关设施,包括房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸、设备安装的数量、品牌,住宅小区的规划、配套设施等;对于开发范围以外的描述,查明是否属于销售主体控制范围及买受人的鉴别能力。B、销售广告所作的说明和允诺应具体确定,即有明确的、可履行的客观标准,而非如“豪华”、“具无限升值潜力”等主观的描述。C、对商品房房屋买卖合同的订立及房屋价格的确定是否有重大影响。即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑,对房屋买卖合同的订立产生重要影响,而且属于房屋价格的构成要件,如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施、房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺等。

2.履约情况的调查要点

在这一阶段,应注意结合当事人诉请以及合同内容展开具体审查。

(1)双方当事人实际履行合同的状况,如房屋是否交付,产权是否变更登记,房款是否交付,目前房屋居住情况等;

(2)在合同未履行或未完全履行的场合,注意查明妨碍履行的原因及其归责。此阶段应结合通过实际履约行为等表征的合同内容的查明,注意区别合意变更与违约。如双方合同订立后是否基于履约中发生的实际情况,对原房屋买卖合同的价款、支付方式、履行期限等条款作了变更,或双方已用补充协议、单方承诺、接受履行等形式对合同内容作了重新约定。

(三)调查责任成立及范围的庭审要点

1.无效合同场合下的责任的调查要点

涉及无效合同责任的案件主要包括讼争涉及法定的合同无效情形、或具有法定的可撤销情形且当事人主张撤销权等案件。其调查要点主要包括两方面:其一是成立合同无效责任的要件事实,主要包括合同无效情形(事由)、行为人过错、过错行为与无效后果间的因果关系等;其二是合同无效责任范围的要件事实,主要包括责任内容及其承担方式等。

(1)认定合同无效的调查要点

A、可直接认定合同无效的情形(事由)

a、构成《合同法》第52条规定的情形。如房屋出让人以“名为买卖房屋、实为套取银行贷款”为由主张确认房屋买卖合同无效;又如房屋出让人以买受人为中介公司工作人员或拍卖公司工作人员,违反法律禁止买卖房屋或禁止参与竞拍的规定为由,要求确认房屋买卖合同无效。

b、构成无权处分。如:房屋权利人或买受人以出让人未经房屋权利人同意或追认而出售房屋为由,主张房屋买卖合同无效等。

B、在当事人可主张撤销合同的场合,可导致合同无效的情形(事由)

a、如当事人主张因重大误解而订立房屋买卖合同的,法官应审查行为人是否对行为的性质、对方当事人、房屋的性质、质量、面积、房款等产生错误认识,使行为的后果与行为人的意思相悖,并造成其重大损失;

b、如当事人主张订立房屋买卖合同显失公平的,法官应审查一方当事人是否利用优势或者利用对方没有经验,致使双方所签订的房屋买卖合同在房款、面积、交付、违约责任等方面明显违反公平、等价有偿原则;

c、如当事人主张系在对方当事人胁迫下签订合同的,法官应审查一方当事人是否有以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害,或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使对方违背真实意思而签订合同的情节;

d、如当事人主张因受到对方当事人欺诈而签订合同的,法官应审查一方当事人是否有故意告知对方关于房屋权属、房屋面积、房价、实际居住情况等虚假情况,或者故意隐瞒房屋质量重大瑕疵、房屋产权争议等真实情况,诱使对方作出错误意思表示而签订合同的情节;

e、如当事人主张对方当事人乘人之危而签订合同的,法官应审查一方当事人是否有乘对方处于急需钱款等危难之机,为牟取不正当利益,迫使对方违背真实意思而签订合同,严重损害对方利益的情节;

f、如债权人主张因债务人的行为侵害其债权而请求撤销房屋买卖合同的,法官应审查债务人是否有无偿转让房屋、以明显不合理的低价转让房屋或者不实际履行房屋买卖合同等对债权人造成损害的行为。需要注意的是,在没有上述情形的情况下,法官还应审查受让人是否善意受让房屋;

C、行为人过错。合同无效责任实行过错归责原则,故缔约人行为时的主观心理状态对合同无效责任的成立与否具有决定作用。然而,主观心理状态是无法客观重现的,因此法官只能通过认定一些可以间接体现(表征)过错的案件行为,通过法律推理活动认定行为人是否具有过错。在房屋买卖合同纠纷案件中,可以通过对以下事实的审查,判断行为人的过错:

a、缔约时,出让人是否故意提供房屋的虚假信息(如伪造房地产权证)以及故意隐瞒房屋真实信息(如房屋系违章建筑),买受人对上述状况的认知能力。

b、买受人是否明知出让人已将房屋出售而仍与出让人签订房屋买卖合同。

c、无权处分人是否告知买受人权利瑕疵,以及权利人事后未追认的原因,买受人对上述状况的认知能力。

d、房屋买卖双方对买卖行为违反法律禁止性规定是否明知或应当知道。

(2)无效合同责任范围的调查要点

如果经过法庭调查,初步认定合同具有无效的情形,则法官应根据原告不同的诉讼请求,向原告进行释明:对于原告主张合同无效的,可以考虑要求原告明确诉请,如果主张成立是否需要法院对合同无效的后果一并予以处理以及处理范围;对于原告主张继续履行合同、解除合同或要求撤销合同的,应当在向原告释明法律规定后告知原告可变更诉讼请求。

应注意不轻易认定合同无效。为保障交易的稳定性,在处理相关“无效”案件时,应本着“有效为主,无效为辅”的原则。特别在处理房屋、房款已经实际交付,回复买卖行为之前的情形无法执行或难以执行的,不宜轻易判定房屋买卖合同无效。对此类案件,要考虑向当事人释明相关的法律规定,引导其变更诉讼请求。

此外,在审理签订房屋买卖合同为部分产权人,其他产权人主张合同无效的案件时,如产权人之间为父、母子或夫妻等近亲属关系的,对合同无效证明标准的掌握较其他案件要更高,在庭审中可从房屋实际居住使用、合同订立过程及履行情况、是否办妥权证等方面进行审查。

(3)同住人权利保护问题

正确处理产权房同住成员主张房屋买卖合同无效的案件。房屋权利人个人所购房屋,配偶或者其他因婚姻、亲属关系形成了同住事实的亲属,房屋所有权人有义务保障这些共同居住人的居住权益,但这种义务并不能限制房屋所有人对房屋的处分权。因此,在该种情形下,法院不能轻易判定房屋买卖合同无效。

(4)存在“真意保留”情形的处理

在此情形下,应区分当事人行为对内、对外效力。对内效力为,因房屋买卖并非当事人真实意思,且司法实践中一般能查明当事人并无实际履行合同的意思表示和行为(有些案件当事人还能提供所有权保留的内部协议),故一般应认定房屋买卖合同无效;对外效力为,因双方对“真意保留”均是明知的,该行为效果不能对抗善意第三人,故在借贷一方当事人意思表示真实且属善意的情况下,抵押合同一般应认定有效,在贷款本息未结清前,房屋仍需作为抵押借款合同的担保物。

2.合同有效场合下的责任调查要点

(1)合同解除场合的调查要点

A、合同可以解除的情形

对当事人主张解除房屋买卖合同的,应遵循有约定从约定,无约定从法定的原则。

在审理中,应当注意审查有无下列法定解除情形:a、房屋在客观上已经不存在。如房屋因拆迁等事由已经灭失。b、房屋产权已登记至他人名下,房屋买受人明确表示不再履行房屋买卖合同。c、因国家政策的变更,致使合同无法继续履行。如因银行不再办理转按揭手续而致使买受人无法交付房款。d、当事人一方迟延履行房屋买卖合同的主要义务,经催告后在合理期限内仍未履行。如出让人超过合同约定的期限后在合理期限内仍拒不交付房屋或不协助办理房屋过户手续;又如,买受人超过合同约定的付款期限,经催告仍拒不交付房款。e、在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,而判决强制履行可能难以执行或可能形成执行僵局。如买受人表示不再购买房屋,出让人表示不再出让房屋等。

B、对合同解除的处理时需要注意的问题

a、当事人在诉讼中可合意解除房屋买卖合同,此时应以当事人意思表示为准,而不论合同解除条件是否已具备;

b、在房屋买卖合同双方已经履行了绝大部分义务的情况下,如一方当事人因对方当事人微小的履行瑕疵行使合同解除权的,应查明该方当事人是否具有恶意促使解除条件成立等情形,尽量判决合同继续履行;

c、如果客观上合同无法实际履行、不能强制履行或者强制履行的后果将会造成执行僵局或执行成本过高,则应当向不同意解除合同的当事人释明,引导其主张违约责任。

d、对于原告主张解除合同的,应询问原告,如果主张成立是否需要法院对合同解除的后果一并予以处理以及处理范围。

(2)对要求继续履行合同应注意的问题

A、审查诉请。对于要求继续履行的诉请,如果原告仅要求继续履行合同,而不要求对方承担违约赔偿的,法官除要求原告明确合同继续履行的具体内容外,还应当审查是否存在我国《合同法》第110条所规定的法律或事实上无法履行或不宜强制履行,以及履行内容是否属于法院主管(例如要求对方当事人按照合同约定迁移户籍)等情况。若存在上述情况,法官应当向原告释明,引导原告主张违约金或赔偿损失;如原告坚持己见,法官应依法做出相应的处理。

B、注意当事人是否有合法的免责事由。根据我国《合同法》的规定,合同当事人享有同时履行抗辩权、后履行抗辩权及不安抗辩权。庭审时,如当事人提出上述抗辩权,应根据上述抗辩权的发生条件着重审查相关事实。另,不可抗力也是合法的免除违约责任的事由。

C、标的房屋尚属期房的场合,当事人要求变更登记的,注意正确理解上海市目前“期房限转”的地方性规定。根据该规定,当事人在取得房屋所有权之前的再转让行为,房地产登记部门不予办理登记。该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险,但并不因此影响房屋转让合同的效力。

(3)对违约责任的认定及需要注意的情形

A、查明合同违约责任的归责。合同违约责任的认定主要查明导致房屋买卖合同履行受阻的原因以及有无相关合同的约定,以确定双方应当承担的法律责任。特别需要查明:a、查明导致房屋买卖合同不能履行或不能完全履行,并导致合同目的完全不能实现的事实及责任归属约定(根本性违约)。b、查明导致房屋买卖合同不能完全履行、履行迟延或履行不适当,但尚不致导致合同根本目的不能实现的事实及责任归属约定(一般性违约)。c、查明房屋买卖合同履行中双方是否按照诚实信用原则履行合同附随义务的事实及责任归属。

如:受让人以房屋质量瑕疵为由要求出让人承担违约责任的场合,可以从以下几个方面予以把握:a、对于房屋质量属于表面瑕疵的,如果出让人在订立合同时已如实告知,或买受人明知或应当明知,则出让人无需承担赔偿责任。b、如果出让人故意隐瞒房屋质量瑕疵(如将瑕疵处遮掩),则出让人应当承担违约赔偿责任。c、对于房屋质量属于隐蔽瑕疵的,若没有证据表明出让人知晓的,出让人一般不承担赔偿责任,但买受人可以以所有人的身份,向开发商主张保修责任或赔偿责任。

B、在当事人主张要求给付违约金或赔偿损失的场合,法官应当要求当事人明确该费用的计算依据及计算方式(如本金、计算标准、起始日、结束日等),并引导被告针对计算依据及计算方式全面进行抗辩。如违约金标准明显过高,当事人请求调整的,法院可予调整。

C、关于违约金的诉讼时效起算。根据目前本市法院的一般处理原则,认为违约行为一经发生,其侵害债权人合法权益的事实即已确定,而违约金无论按日计算还是按月计算,都只是对如何确定违约方应当承担的赔偿数额的标准或计算方式的约定,并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当从债权人知道或者应当知道违约行为发生之日计算。因此,在审理对主张违约金是否超过诉讼时效的案件时,对债权人何时知道或应当知道违约行为应予重点审查。

二、涉及房屋买卖合同纠纷案件的其他纠纷处理

(一)买受人直接主张确权纠纷的相关问题

由于在买卖合同履行过程中,双方存在的是债权债务关系,买受人只能依据合同约定,要求出卖人履行合同义务,包括将标的物的所有权转移给买受人。但是买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权。因此,对出卖人不履行产权过户义务的,买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有,只能按照合同约定要求出卖人履行协助办理产权过户手续。故在买受人主张确权的情况下,应当向当事人释明法律关系,告知其可以变更诉讼请求。

(二)基于拍卖关系而产生的房屋买卖合同纠纷的相关问题

拍卖,是指由专营拍卖业务的拍卖行接受货主的委托,在一定的时间与地点,按照一定的章程和规则,通过公开叫价竞购的方法,将特定物品或财产权利转让给最高应价者的现货买卖方式。在审理相关房屋买卖合同纠纷时,应注意:

1.在法律适用方面。依照特别法优先于普通法的法律适用原则,法官应优先适用《拍卖法》的相关规定,只有《拍卖法》没有规定的情况下,才可以适用《合同法》的相关规定;

2.拍卖效力的认定。A、《拍卖法》规定禁止拍卖的物品不得拍卖,因此法律规定禁止转让或限制转让的房屋,如未依法履行相关手续而进行拍卖的,应当认定为无效;B、《拍卖法》规定,拍卖人应当是依照《拍卖法》和《公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人,但如果基于拍卖而订立的房屋买卖合同没有其他无效事由,仅拍卖人主体资格存在问题的,从保护交易安全的角度,仍应确认有效,对拍卖人的问题应通过行政处罚的途径予以解决。在审理有关通过拍卖获得房屋所有权的案件中,对拍卖人的主体资格、买受人的身份情况以及拍卖人是否尽到善意管理人的义务等都要一一进行审查。

3.拍卖与优先购买权的协调问题。我国民法中承认的与房屋有关的优先购买权主要有:承租人优先购买权、共有人优先购买权、承典人优先购买权、国有土地使用权人优先购买权。为保护法定优先权人的先买权,拍卖人应当在其将房屋交付拍卖前的合理期限内通知优先购买权人,优先购买权人应当在拍卖人确定的合理期限内主张优先购买权,逾期不主张的,视为优先购买权人放弃优先购买权,拍卖人可以不通知优先购买权人参加竞拍。其次,优先购买权人主张优先购买权的,拍卖人应当通知其参加竞拍,只要优先购买权人出价不低于其他竞拍者,则应由优先购买权人拍得房屋。审理中,法官应根据上述原则对相关事实进行审查,并以此确定房屋买卖合同效力。

(三)预约合同纠纷的相关问题

1.区分预约合同和本约合同。根据房屋买卖合同有无正式签订,可以将买卖合同分为预约合同和本约合同。本约即正式合同,当事人可直接据此要求相对方履行约定义务,而预约是指谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本约合同达成的书面允诺或协议。预约所指向的履行标的为双方订立本约的行为,一般包含将来订立本约的基本条件和基本内容。审判实践中,一般表现为商品房预售的认购书、意向书、承诺书等形式。预约合同还可分为以订立合同为目的的签约预约和以促使合同生效为目的的生效预约。庭审中应当注意根据合同约定的内容综合判定合同的性质,而不能仅从形式或名称上进行判断。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房房屋买卖合同的主要内容,并且出让人已经按照约定收受购房款的,应认定名为预约实为本约。审查中,应注意“预约”中至少应包括商品房房屋买卖合同的必备条款,即买卖双方的名称、商品房的基本状况、商品房的价款、付款方式及时间、商品房的交付使用条件及时间等。

2.查明相关事实、确定违约责任。法官应审查预约合同履行中是否具有不可抗力(如地震、火灾等导致房屋灭失)以及情势变更情形(如开发项目因政府政策变动导致取消、缓建等),如无上述情形,则应结合房屋涨跌情况及双方其他履行情况查明因何方当事人原因导致商品房房屋买卖合同未能订立。

预约合同违约责任的确定一般应按照有约定从约定,无约定从法定的原则确定。如果双方预约合同约定有定金、违约金的,则按照定金罚则或合同约定的违约金进行处理。因不可归责于当事人的事由,导致商品房房屋买卖合同未能订立的,出让人应当将定金返还买受人;如果双方预约合同中无相应约定,则违约方应赔偿对方损失。该损失一般为预约合同中约定价格与双方约定签订本约日的房屋市场价格之差额。审理中,法官应结合守约方的请求,查明违约方违约行为确定之日、审理中房屋的涨跌情况、守约方付款情况(包括是否及时支付、付款数额大小)、违约方违约的恶意程度及其预见损失范围、双方是否采取必要措施防止损失扩大等情节,酌情确定违约方的赔偿数额。

另外,审判实践中还存在当事人已经约定违约定金,是否还能主张赔偿损失的争议,对此,倾向认为,如违约定金不足以制裁违约方,弥补守约方损失的,应当允许守约方就违约定金赔偿的不足部分主张权利。

(四)涉及共有房屋处分纠纷的相关问题

1.查明相关事实

(1)审查房屋权属登记情况,包括:房屋是否经不动产登记;不动产登记权利人是否与出让人一致;利害关系人诉讼前是否就房地产登记提出过异议申请;

(2)审查当事人的主观状况,包括:买受人是否善意;出让人是否告知其他共有人出卖房屋的事实;其他共有人对房屋出售是否知晓或应当知晓,事后是否追认;是否有证据表明其他共有人应当知晓房屋出售的事实,但基于房屋上涨等因素恶意反悔;

(3)审查房屋买卖实际履行情况,包括:房屋产权是否已变更至买受人名下;买受人是否已实际占有房屋;房款是否实际交付。

2.基本处理原则

基于以上事实的审查,如果房屋出售时,权利登记仅为出让人一人,除非有证据证明买受人与出让人恶意串通,损害其他共有人的利益外,基于产权登记的公示、公信原则,应确认房屋买卖合同有效;如果房屋出售时,权利登记为数人,基于部分共有人不得擅自处分共有物的法律规定,一般应确认房屋买卖合同无效,但买受人有理由相信出让人有代理权,符合表见代理的构成要件,应确认房屋买卖合同有效。需注意的是,如果查明房屋已经交付买受人使用且产权已变更至买受人名下等,应尽量维持合同的效力,告知主张房屋买卖合同无效的其他共有产权人可以改变诉讼请求或另行诉讼,主张处分人予以赔偿。

(五)房屋买卖合同纠纷相关联案件的统一协调问题

由于房屋买卖合同纠纷案件的致讼原因比较复杂,在实践中基于同一事实往往有多种纠纷产生,因此在审理房屋买卖合同纠纷案件时,应当注意有无关联案件,在做实体处理时应当与关联案件相协调。

1.与房屋迁让案件的协调。如果买受人诉至法院要求出让人或者实际居住人迁让,而出让人、前一手房屋买卖合同的出让人或实际居住人要求确认买卖合同无效的,由于对买受人取得房屋所有权所依赖的基础法律关系的有效性尚有待于审查,在相关当事人已提起合同无效诉讼后,应当裁定中止房屋迁让案的审理。

2.与借款合同纠纷案件的协调。在实践中,一些要求确认房屋买卖合同无效的原告之所以诉至法院,往往是因为债权人主张归还借款并要求行使房屋抵押权。在这种情况下,应当审查相关借款合同纠纷案件有无判决,判决结果如何。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

三、案例评析

案例一

【案情概要】

原告杨某

被告某房产公司

原告诉请:要求被告向原告按总房价款的1%支付违约金。

事实与理由:

2002年10月30日原告杨某与被告某房产公司签订《上海市商品房预售合同》,约定原告向被告购买本市西藏北路1303弄4号905室商品房一套,总房价款605622元。被告应于2003年12月31日前交房。合同第九条明确,被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局,确需变更的应当征得原告的书面同意。被告未征得原告同意变更小区的平面布局,原告有权要求被告恢复,如不能恢复的,被告应当向原告支付总房价款的1%违约金。此后,原告按约定履行了支付全部购房款的义务。2003年12月下旬,双方办理了入住手续。但原告发现被告交付房屋的小区平面布局与合同约定的不一致。其中,预售合同所附平面图显示,小区东南角有一块绿地,该绿地处于小区规划红线范围内,但交房时,小区东南角上的房屋仍未被动迁,绿地尚未成形。此外,小区1号楼南面的消防通道兼人行出口及小区内的绿化与合同约定的均不一致。2004年4月18日,双方签订《房屋交接书》,明确该房屋的总房价款为605622元,原告已全部付清。

【庭审要领】

(一)庭前准备阶段

确定系争商品房位于本区管辖范围内,适用不动产所在地管辖原则;确定原被告为商品房预售合同的相对方,无需追加其他当事人;确定本案不需要进行鉴定评估;由于证据较多,提前送达证据给双方当事人并适时组织证据交换;由于原告的诉讼请求的理由主要是被告擅自改变小区平面布局,故还应当在该阶段组织双方当事人查看现场。

(二)法庭审理阶段

1、核对原被告身份情况和委托代理情况;

2、明确原告的诉讼请求及原被告的诉、辩主张。固定原告主张违约金的计算方法和诉因以及被告的主要抗辩意见;

3、调查与案件有关的下列情况:

(1)原被告签订的商品房预售合同是否有违反法律禁止性规定等可能致使合同无效的情形;

(2)查明原被告签订的商品房预售合同(包括附件)中有关交房时间、小区平面布局以及对被告擅自改变小区平面布局所应承担违约责任的约定;

(3)查明原告是否已支付全额房款、被告是否实际已经交房、现有的小区平面布局与合同约定布局是否有不同之处,如有不同,则查明改变布局的原因;

4、归纳案件争议焦点并组织双方进行法庭辩论:被告因调整小区规划,将预售合同中所涉小区绿地划出小区范围,并由案外人进行建设的理由是否可以免除被告承担擅自改变小区平面布局的违约责任。

(三)调解阶段

在该阶段,应当根据法庭调查查明的事实,在明确被告方确属违约的情况下,组织当事人进行调解。

案例二

【案情概要】

原告何某某

被告王某某

原告诉请:要求确认原、被告签订的房地产房屋买卖合同有效,并要求被告立即协助办理系争房产权过户手续。

事实与理由:

系争房房地产权证载明的权利人为被告。2004年10月1日,被告与案外人赵某签订一份《房屋转让协议书》,约定:被告将系争房以20.3万元(含税、送煤气、维修基金、有线、空调、淋浴、固定设施)转让给赵某。双方就房屋转让的其他权利义务做了约定。签约当天,赵某给付被告定金2万元,被告将系争房房地产权证原件及本人身份证复印件交给赵某。同年11月24日,赵某与原告签订一份《协议》,约定:赵某现将被告闸北区汾西路815弄17号503室房委托出售介绍给原告,房价为20.3万元。双方就其他权利义务做了约定。2004年11月24日被告收到房款4万元。2004年11月25日,原告的表妹张某受原告之托携款陪同被告前往银行,张某付款110650元为被告还清了系争房的银行贷款。被告则出具两张收条,表示收到赵某购买系争房的首付款4万元、预付款110650元。2004年12月12日,原告、被告及赵某到闸北区房地产交易中心,赵某要求被告办理将系争房转让给原告的过户手续,因被告称身份证未带致当天系争房过户手续未能办理,但原告已缴纳了契税2550元。次日,被告出具一份《委托书》给赵某,载明“本人王某某将汾西路815弄17号503室房屋,委托赵某买卖,如发生事情一切后果自负。”之后,被告仍拒绝与原告办理系争房过户手续。现系争房仍由被告居住使用。

【庭审要领】

(一)庭前准备阶段

确定系争房位于本区管辖范围内,适用不动产所在地管辖原则;确定原被告之间有房屋买卖法律关系;准予原告申请证人赵某出庭作证。由于双方的提交的证据不多,且大多数证据都相同,故不再进行证据交换,而直接安排开庭。

(二)法庭审理阶段

1、核对原被告身份情况和委托代理情况,安排证人庭外候庭;

2、明确原告的诉讼请求及原被告的诉、辩主张,固定原告要求确认合同有效及要求被告协助办理产权证的诉因,明确被告“与原告不存在法律关系”的抗辩意见;

3、查明与案件有关的下列情况:

(1)查明原被告分别与赵某签订合同的真实性、原告委托赵某买房的真实性、原被告所签订合同的真实性、原被告双方所签订的房屋买卖合同是否是当事人真实意思表示、双方所签订的房屋买卖合同有违反法律禁止性规定等可能致使合同无效的情况;

(2)查明签订的房屋买卖合同中有关房屋标的、房款、交房时间、付款方式及相关违约责任的约定;

(3)查明原告支付房款情况、被告是否实际已经交房、房屋内现在实际居住情况;

(4)原告尚有房款未支付完毕,询问其对剩余房款的支付意见;由于房屋产权转移登记需要支付相应的税费,询问原告如果法院支持其诉请,其对该税费的承担意见。

4、归纳案件争议焦点并组织双方进行法庭辩论:被告认为其与原告之间没有房屋买卖的法律关系,是否有依据;协助办理房屋产权转移的登记手续,是否是被告的合同附随义务。

(三)调解阶段(略)

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