上海有关94,95、96方案售后公房动迁征收法律问题

文章摘要:

鉴于上海高院已有明确规定,虽然存有争议,但法院以此为凭,故当事人应在诉请中应规避上述对己不利的规定,在请求权的提出上应谨慎斟酌。

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房改方案的历史沿革

1991年3月,上海市人民政府制定《上海市住房制度改革实施方案》,确立了“逐步实现住房商品化和自住其力,改变低租金、无偿分配住房的制度”的原则。同年4月,上海市人民政府颁发了《上海市住房制度改革实施方案》14个实施细则。5月1日起,《上海市住房制度改革实施方案》在全市开始分步实施。

 

九四方案

1994年5月18日,上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的 《关于出售公有住房的暂行办法》 〔沪府发(1994)19号文〕。同年6月15日,上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》〔沪房改办发(1994)第34号〕,此后,上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局还颁发了相关问题的系列解答意见等文件。这就是我们通常讲的公房出售的“94方案”,它标志着本市的住房制度商品化改革进入全面实施阶段。

判断售后公房是否按九四方案的主要证据包括:

1. 购房协议内容。

2. 购房价格(94方案出售成本价为902元/平方米)

3. 购房时间

4. 购房的内部协议及产证登记内容。

 

九五方案

由于94方案规定房产证上只能登记一个购房人的名字,因此引起了不少家庭纠纷。故95方案对此予以了纠正,出台了《关于一九九五年出售公有职工住房的方案》,允许产权人登记为多人。95方案出售成本价为1060元/平方米。

 

九六方案

1996年,上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知.第九条规定,按”九四”方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有,即允许同住成年人在诉讼时效内通过确权的方式将名字加到产证上去。96方案出售成本价为1198元/平方米。

 

94,95,96方案差异总结

一、上海市从九四年开始房改,我国《房地产管理法》是九五年生效的。当时的政策规定房地产权证上只能写一个人的名字,由家庭人员协商将某位成员的名字写在房地产权证上。

二、由于关于售后公房的纠纷日益增多,上海市高院在九六年出具了审理该类案件的若干意见。其中明确凡是按照九四方案(通常说按照第一次房改方案)购买的公房,虽然房地产权证上只写了一个人的名字,但是只要其他的家庭成员在当时也具备购房资格的,如果主张房屋共有的,应当予以支持。

因此如果是按照94方案购买房屋的话,无论产权证上是否有同住人的名字,同住人(或原在公房内有户口的人)都是共同产权人。若是按照95、96方案的,那同住人在当初购买该公房时应有内部协议,内部协议应当写清将来产权的归属,否则就不能出资购买。根据上海高院对审理公有住房出售后纠纷的处理意见规定:“按94方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人,主张房屋产权的,不予支持。”

 

上海高院处理意见

1、1999年,上海市高级人民法院关于印发《几类民事案件的处理意见》的通知,规定:

关于94方案购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间。鉴于94方案本身存在严重缺陷,造成了购房时的购房人、职级人、原同住人、具有购房资格的出资人等未作为共有人登记在房屋所有权证书上,虽然以后的95方案对这一缺陷作了更正,但是94方案遗留的纠纷和矛盾没有解决,上述人的利益没有得到保护。有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权,有些家庭至今相安无事,权利人尚不知道自己不享有共有人的权利,由于这些人自身并无过错,为了保护他们的合法权利,我们考虑诉讼时效从发生争议时起算,有利于矛盾真正解决。

2、2007年,上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见,第三条:按94方案购买公有住房,登记权利人死亡的,具备可以主张产权共有条件的人,应在知道或应当知道其死亡之日起2年内提出。

3、上海高院:关于房地产审判若干问题的意见 民一庭调研与参考[2016]15号第三条:按94方案购买的房屋,产权登记为一人并长达二十年之久,现在有购房资格的人要求确认产权共有,人民法院是否可以主动适用二十年期限的规定,驳回当事人确认房屋产权的主张?

答复,倾向性意见认为:可以主动适用。

《民法通则》第137条规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算,但从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。

该二十年的期限应当是权利保护的最长期限,且94公房出售方案,属于特定时期特定房改政策,房管部门在此后已经有所调整,相应产权登记限制已消除。
目前,当年适用94方案购房的,从房屋登记至产权登记人名下之日已超二十年,原房屋的人员往往发生了较大变化,法院主动适用二十年的期限规定,有利于彻底解决该历史遗留问题。

 

争议:

1. 关于不动产确权适用诉讼时效的问题

《物权法》和《民法总则》出台以后,明确针对不动产物权的确权不适用诉讼时效。故有人认为,针对94方案房改房的确权适用诉讼时效于法相悖。

2. 关于法院主动适用诉讼时效的问题

按照法律规定,当事人未提出诉讼时效抗辩的,法院不得主动适用。上海高院的上述指导意见同样于法相悖。

3. 关于94方案房改房的继承权问题

根据上海高院的上述规定,若共有产权人在生前未主张析产,其继承人在两年诉讼时效期间内未主张利益,则产权归登记人。这与不动产物权的确权不适用诉讼时效的法律规定同样是相悖的。

 

律师意见

鉴于上海高院已有明确规定,虽然存有争议,但法院以此为凭,故当事人在诉请中应规避上述对己不利的规定,在请求权的提出上应谨慎斟酌。

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