老房的买卖和继承

解放前在上海拥有较大私房的家族，一般经济条件比较优渥，许多后代都迁居海外。我们律所办理的其中一个案子，房主后人分布在澳大利亚、加拿大、美国、阿根廷、瑞士等多个国家，有些已经与家族失联，具体有多少继承人都不清楚。这类房产的买卖和继承办理起来非常麻烦，建议委托专门办理过这类案件的律师处理。

律师可以协助做哪些事情

律师不但可以帮忙联系办理公证手续，确认各个部门的文件要求、文书格式，指导当事人办理如海牙认证等海内外转递文书，还可以帮忙办理房屋买卖和继承的过户手续，甚至卖房后的钱款申请办理外汇兑换、汇出至当事人指定账户都可以办理。

最近接待一个外籍当事人，将国内房产通过赠与的形式过户到自己名下，现在房屋卖出后由于不符合我国外汇管理相关规定不能将房款汇出。类似案件提醒当事人，一定要委托律师作全局统筹和考量。

上海老房子的历史

上海解放前建造的老房子有公寓、旧式里弄（石库门）、新式里弄和花园住宅（老洋房）几种类型。

旧式里弄一般建造于1860–1940年之间，为砖木结构、联排、2层、石框大门、有天井、无独立厨卫，是开埠后上海最典型的民居。石库门就是最典型的旧式里弄。

民国时期，特别是1923年之后，由于上海经济的发展，新式里弄开始出现。其特征是联排、2–3层、有独立厨卫、有钢窗、煤卫齐全，比石库门新、档次高。典型代表有淮海坊、尚贤坊、花园坊等。

老公寓与新式里弄属同一时期的建筑，也是1920年后开始大量建造，其特征是3–8层、有电梯、成套单元、西式，典型的如峻岭公寓、华业公寓、河滨公寓等。

上海老洋房，一般指建造年代在1840–1949年之间、房型为独栋、三/四面临空、带私家花园、西式风格的低层住宅，俗称“花园洋房”。对于上海老洋房的数量，没有详细公开的具体数据。根据估算，其总数大概为4000-5000幢，其中90%以上现为国有/公房，私有产权仅200–250幢。

另外还有一些简陋木屋、草棚等。无卫生设施，多在苏州河、杨树浦、老闸北一带，现已经基本已改造拆迁，不在本文讨论之列。

解放后，对于官僚资本、外资房产一律国有化；民族资本家的私房，根据不同时期的居住紧迫状况，按照面积采取了公私合营、国家经租，文革没收等形式。

经认定，1958错改9300户、涉9.3万㎡。后采取退还或者折价补偿的方式处理。

全市文革期间被没收/挤占私房124万㎡、涉14161户；其中被挤占50万㎡（单位13万㎡、个人37万㎡），华侨港澳台14.7万㎡、原工商业者22.3万㎡、其他13万㎡。

1978年开始，对于解放后错改、错误没收的私房予以发还，海外华侨房产优先归还；特别是文革期间被没收的房产，全部予以退还，后来称这部分房产为文革产，腾退工作持续至1987年，之后很难办理大规模腾退。

老房发还后的腾退

一些被错改的老房作为公房，分配给国企职工长期居住，发还时一般会由当时的单位另外调配公房予以安置（1981-1984年上海连续三年拿出84万㎡新建房源，用于安置腾退职工公房的安置）。

但由于各种原因，有一些发还产权的私房仍然由原配房职工占用居住。若其有其他住房的，通过法律诉讼途径可以得到解决。法院判决后仍不腾退的，可以申请法院强制执行。若其没有其他住处的，则腾退将存在很大问题。