承租人死亡后动迁利益归谁

文章摘要:

承租人死亡后动迁利益归谁?可继续履行租赁合同者有多人的情况怎么办?关于建议或指定承租人规定合理性的探讨…

上海高院关于公房承租及使用权纠纷案件的意见

在律师的实际业务中,经常出现本题所涉及的情况:承租人死亡而同住人或亲属无法协商一致,导致出现动迁签约主体纠纷或利益分割纠纷。

律师根据这一情况,特别梳理了相关的法规和上海市基层法院,中院的审判案例分析不同情况下的判定结果。

首先来看上海市住房保障和房屋管理局于2013年颁布的相关政策。

关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知

沪房管规范征〔2013〕9号

各区县住房保障房屋管理局、各房地集团:

根据《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉若干具体问题的意见》(沪房管规范征〔2012〕9号)的规定,房屋征收范围内公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡,可继续履行租赁合同者有多人的,房屋征收决定作出前,当事人之间未能就确定承租人协商一致,或者未提出变更申请的,按以下规定确定房屋征收补偿协议签订主体(以下简称签订主体):

一、房屋征收部门可以提请房屋征收评议监督小组(以下简称监督小组)组织协商确定签订主体。监督小组按《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉的若干意见》(沪府办发〔2012〕24号)的规定成立。

二、监督小组应召集当事人进行协商,协商会议召开的时间、地点由房屋征收部门负责通知,同时通知公有居住房屋出租人或其委托的管理人到场。

三、监督小组组织协商时,可以要求公有居住房屋出租人或其委托的管理人就确定公有居住房屋承租人的相关法规、政策进行说明。

当事人协商一致的,监督小组就协商结果作出书面记录,并由当事人签字确认后送交房屋征收部门。协商确定的主体为签订主体。

当事人协商不一致或无故缺席的,由监督小组就协商情况作出书面记录,提出确定签订主体的建议。协商调解的记录及建议经监督小组成员审核签字后提交房屋征收部门。房屋征收部门将监督小组组织协商的书面记录、建议及相关资料等送交公有居住房屋出租人或其委托的管理人。公有居住房屋出租人或其委托的管理人根据《上海市房屋租赁条例》及其相关规定在15日内书面确定承租人后,通知当事人和房屋征收部门。确定的公有居住房屋承租人作为签订主体。

四、本通知自2013年10月14日起施行。

上海市住房保障和房屋管理局
2013年10月14日

 

在该文中,特别重要的是针对“可继续履行租赁合同者有多人的”这一情况下的处理。针对上述“可继续履行租赁合同者有多人的”规定,其实是按照《上海市房屋租赁条例》第四十一条之规定:

房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的,租赁关系按照下列规定处理:

(一)出租人死亡或者依法终止的,由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。 (二)居住房屋承租人死亡的,其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。

(三)非居住房屋承租人死亡或者依法终止的,租赁合同依法变更或者终止。

针对“配偶”“直系亲属”有无先后顺序的问题,目前上海市各法院的判例中难以形成统一标准。在一例裁决中,并不认定配偶相比子女有优先顺序。而在另一判例中,则明确裁定“配偶”“子女”“祖父母外祖父母”等按顺序优先。法院在做此判定时,会根据利益平衡原则作出裁定。

 

关于建议或指定承租人规定合理性的探讨

需要特别注意的是,在上述《通知》中规定:公有居住房屋出租人或其委托的管理人根据《上海市房屋租赁条例》及其相关规定在15日内书面确定承租人后,通知当事人和房屋征收部门。也就是监督小组直接建议承租人选,并作为签约主体。这导致了近两年大量的公房承租或者动迁诉讼纠纷围绕承租人指定程序的合法性,利益相关人诉求未经调解指定承租人的情况。而在法律规定公房动迁利益归于承租人和同住人的情况下,导致这一指定或建议的权力实际上涉及数额巨大的动迁利益。特别是目前很多公房实际上并无同住人的情况下,会导致谁被指定为承租人,则谁即可依法“独吞”数额巨大的动迁补偿利益。例如甲为承租人,其无同住人,死亡后其子女乙,丙,丁,戊,庚本具有同等的承租权利,但若监督小组单独建议由丙担任承租人,则乙,丁,戊依法不能享有任何拆迁补偿利益。这显然是严重违背公平原则的。

我们认为,行政事业单位在制定相关规章制度,涉及调整公民权益时,应秉持公平公正的原则,以缓和社会矛盾,和谐家庭关系为主旨。

再则,公房承租与商品房的市场租赁应存在本质的不同。公房承租并非对于个人的赠与或者奖励,而是在计划经济时代按劳分配中个人获得分配的生活资料。结合相关物权法专家的研究,我们认为直管公房的承租人对房屋应享有绝对的支配权,国家一旦将公房作为福利分配给员工就不可以收回。事实上,上海市的房屋价值补偿中,执行的是按产权房80%的标准,据此我们认为承租人与出租人的利益比例应为8:2(有的学者认为应该为9:1才合理)。而且由于公房承租权的特殊性,其理应可以继承。所以我们认为上述房管部门的规章制度在划分公民财产权益,干涉公民继承权益时显得过于随意,缺乏法理依据。事实上也造成了群众讼累,甚至干扰了司法公正。

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