承租人死亡后未确定新承租人动迁利益归谁

文章摘要:

承租人死亡后动迁利益归谁?可继续履行租赁合同者有多人的情况怎么办?上海动迁律师,继承律师,上海离婚律师…

公房

在律师的实际业务中,经常出现本题所涉及的情况:承租人死亡而同住人或亲属无法协商一致,导致出现动迁签约主体纠纷或利益分割纠纷。

律师根据这一情况,特别梳理了相关的法规和上海市基层法院,中院的审判案例分析不同情况下的判定结果。

首先来看上海市住房保障和房屋管理局于2013年颁布的相关政策。

关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知

沪房管规范征〔2013〕9号

各区县住房保障房屋管理局、各房地集团:

根据《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉若干具体问题的意见》(沪房管规范征〔2012〕9号)的规定,房屋征收范围内公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡,可继续履行租赁合同者有多人的,房屋征收决定作出前,当事人之间未能就确定承租人协商一致,或者未提出变更申请的,按以下规定确定房屋征收补偿协议签订主体(以下简称签订主体):

一、房屋征收部门可以提请房屋征收评议监督小组(以下简称监督小组)组织协商确定签订主体。监督小组按《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉的若干意见》(沪府办发〔2012〕24号)的规定成立。

二、监督小组应召集当事人进行协商,协商会议召开的时间、地点由房屋征收部门负责通知,同时通知公有居住房屋出租人或其委托的管理人到场。

三、监督小组组织协商时,可以要求公有居住房屋出租人或其委托的管理人就确定公有居住房屋承租人的相关法规、政策进行说明。

当事人协商一致的,监督小组就协商结果作出书面记录,并由当事人签字确认后送交房屋征收部门。协商确定的主体为签订主体。

当事人协商不一致或无故缺席的,由监督小组就协商情况作出书面记录,提出确定签订主体的建议。协商调解的记录及建议经监督小组成员审核签字后提交房屋征收部门。房屋征收部门将监督小组组织协商的书面记录、建议及相关资料等送交公有居住房屋出租人或其委托的管理人。公有居住房屋出租人或其委托的管理人根据《上海市房屋租赁条例》及其相关规定在15日内书面确定承租人后,通知当事人和房屋征收部门。确定的公有居住房屋承租人作为签订主体。

四、本通知自2013年10月14日起施行。

上海市住房保障和房屋管理局
2013年10月14日

 

在该文中,特别重要的是针对“可继续履行租赁合同者有多人的”这一情况下的处理。针对上述“可继续履行租赁合同者有多人的”规定,其实是按照《上海市房屋租赁条例》第四十一条之规定:

房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的,租赁关系按照下列规定处理:

(一)出租人死亡或者依法终止的,由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。 (二)居住房屋承租人死亡的,其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。

(三)非居住房屋承租人死亡或者依法终止的,租赁合同依法变更或者终止。

针对“配偶”“直系亲属”有无先后顺序的问题,2019年之前上海市各法院的判例中难以形成统一标准。在一例裁决中,并不认定配偶相比子女有优先顺序。而在另一判例中,则明确裁定“配偶”“子女”“祖父母外祖父母”等按顺序优先。法院在做此判定时,会根据利益平衡原则作出裁定。而在《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》(2019年9月30日开始实施)出台后,明确规定了承租人的优先顺序为

a.原承租人的配偶;

b.原承租人的子女(按他处住房情况,本处居住时间长短);

c.原承租人的父母;

d.其他人(按他处住房情况,本处居住时间长短)。

 

指定承租人后动迁补偿利益如何分配

 

指定承租人后的补偿利益分配问题,最关键的是指定的承租人是否与协商变更的承租人拥有相同的权利?

对此问题,在2021年之前的规则是不明确的。在之前的许多判决中,有将临时指定的承租人等同于协商变更的承租人的情况,对此我们认为是不妥当的,也通过各种方式提出过我们的意见。目前各法院裁判规则已经基本一致:即临时指定的承租人只是该户的签约代表,并不当然能被认定为同住人享有该户的征收补偿利益。也就是说,即使被指定为承租人,若对于补偿款的分配无法达成一致而诉讼至法院,法院会对该户各人是否符合同住人的情况进行核查;如果被指定的承租人属于“他处有房”的情况,则该承租人可能不能分得该户的动迁利益。

在有的区如黄浦的旧改动迁中,如果某户公房内现在没有承租人,征收部门也不再组织协商指定新承租人,而只指定签约代表;该户的征收补偿利益分配只能协商或者通过诉讼解决。

 

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