在房屋买卖合同纠纷中，在对方主张己方存在违约的情况下，提出合理的抗辩理由对于是否需要承担违约责任十分重要。

常见的合同履行抗辩权有：先履行抗辩权，同时履行抗辩权和不安抗辩权。除此之外，还可以援引其他法律规定中的先诉抗辩权、时效消灭抗辩权等。

在下面案例中，原告认为由于2021年上海房价快速上涨，出售方意图跳价拒绝过户。而被告在诉讼中以网签合同做低合同价损害国家税收利益为由进行抗辩，成功的规避了承担违约责任的风险。

案例：卖家以做低网签合同价违法为由拒绝过户不构成违约

（因判决原文较长，在保留原意基础上作了适当删减缩写）

裁判法院：浦东新区人民法院

裁判时间：2021年

原告诉请

原告刘某向法院提出诉讼请求：1.判令被告王某配合原告刘某将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下统称系争房屋）产权过户登记至原告刘某名下；2.判令被告王某向原告交付系争房屋；3.判令被告王某向原告刘某支付逾期过户违约金（以人民币394万为基数,按照每日0.05%的标准自2021年4月16日起算至2021年5月25日止,以人民币700万元为基数,按照每日0.05%的标准自2021年5月26日起算至系争房屋实际过户之日止；以下币种相同）；4.判令被告王某向原告刘某支付逾期迁出户口违约金(以394万为基数,按照每日0.05%的标准自2021年4月16日算至2021年5月25日止:以700万元为基数,按照每日0.05%的标准自2021年5月26日起算至系争房屋实际过户之日止)。

事实和理由

2021年3月16日，原告刘某与被告王某签署《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定被告将系争房屋出售给原告，房屋转让价为562万元；双方确认，在2021年6月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，同时，在合同中还约定了相关违约责任等。之后，原告依据合同约定，按时履行了付款以及办理贷款义务。依据合同约定，被告应当在原告办妥贷款审批手续之后10个工作日内配合原告办理系争房屋过户手续，即2021年4月15日之前，但被告始终拖延履行自身合同义务，已经构成违约。原告丈夫李某多次在线上、线下与被告进行交涉、提醒，但被告依然在交易群中、和原告丈夫李某的微信私聊以及见面谈话中，明确表示不愿意继续履行合同义务，并且以房价上涨过高自己明显吃亏、合同涉嫌做低房价必然无效等理由，要求原告额外支付高额款项，才肯配合办理过户及交房手续。

 

法院认定的案件基本事实

2021年3月16日，由王某作为出售方（甲方）与刘某作为买受方（乙方）再次就系争房屋重新签署网上备案的买卖合同，在该合同中，双方约定房地产转让价款为562万元；双方确认，在2021年6月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条：乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，……；第十条：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，……；甲方承诺按照合同约定向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，甲方未能及时迁出户口的,每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款千分之0.5的违约金,计算至户口实际迁出之日止,合同继续履行。当日，双方又形成由王某作为卖售人（甲方）与刘某作为买受方（乙方）的补偿协议一份，约定双方确认交易实际成交价为870万元，网签的买卖合同成交价为562万元，未包含房屋装修、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就现有装修、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方308万元整，具体付款如下；乙方于2021年5月30日前，支付甲方补偿款306万元；乙方于甲方办妥房地产交接手续当日，支付甲方补偿款2万元整；……。

嗣后，原告方及中介多次约被告至房产交易中心办理过户手续，被告以网签合同做低售价存在违法风险为由拒绝。

法院判决

法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。买卖双方就系争房屋建立买卖关系，房屋的真实交易价为870万元，然而2021年3月16日双方通过签署的网上备案的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议，将作为纳税依据的网签备案合同做低至房价款562万元，又通过补偿协议的方式，将部分房款308万元作为装修及家具家电补偿费方式另行约定，双方的行为损害了国家税收利益，由此本院认定2020年3月16日买卖合同中关于房价款562万元约定应为无效，其他条款，系双方真实意思表示的体现，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法应为合法有效。

2021年5月26日，出售方王某提出做低房价存在偷税漏税风险，过户前要求重新按照870万元的真实价格网签，通过之后双方的沟通，并未看到购买方对做低房价行为及更正合同约定作出正面回应。原告虽表示被告存在要求加价的意见，本院认为，双方签署的合同均应严格予以遵守，对相对方不合理的协商要求，原告可以拒绝，但对已经形成的损害国家利益的行为也应予以及时更正，在双方协商沟通中，原告数次强调要求按照合同约定过户，鉴于向相关部门提供具有真实交易价格的网签备案合同系办理过户手续的前提条件，已经形成的买卖合同其他条款有效，但双方未予更正做低房价行为前，客观影响继续履行，由此王某方未在合同约定或双方约定的时间配合办理过户手续，理由正当。现原告要求被告办理系争房屋产权过户手续及交付房屋，被告表示愿意按照870万元的价格配合办理过户并向原告交付系争房屋，同时原告为履行合同，在扣除已经支付的700万元房款下，将剩余170万元房款已提存至本院代管款账户，并愿意在过户时一并处理剩余房款的支付，并无不可，本院予以支持。对合同未正常继续履行的责任，本院认为，双方缺乏法律意识，发生争议后没有抱着诚实信用、积极促成交易成就的态度处理，而是各自站在自身角度考虑。双方未能在约定时间办理过户，系双方之前签约不当行为导致，双方均存在过错，由此原告要求被告承担逾期过户违约责任，本院不予支持。根据约定，迁出户口也是与办理过户手续时间相关联，在未能明确过户问题下，被告尚未迁出户口，事出有因，对该违约金部分，本院亦不予支持，但在法院明确过户时间下，被告应当根据相关时间配合将户口从系争房屋中迁出，如存在逾期不迁出，原告可依约另行主张。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条之规定，判决如下：

一、被告王某于本判决生效之日起十五日内配合原告刘某办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至原告刘某名下手续，于此同时，原告刘某向被告王某支付剩余房款170万元；

二、被告王某于本判决生效日起十五日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋交付原告刘某；

三、驳回原告刘某的其余诉讼请求。