上海二中院房屋征收补偿利益分割类改发案件裁判要点解读

文章摘要:

上海二中院房屋征收补偿利益分割类改发案件裁判要点;动迁法律咨询;公房、私房动迁补偿款分配原则

房屋动迁 - 上海二中院房屋征收补偿利益分割类改发案件裁判要点解读

房屋征收补偿利益分割类
改发案件裁判要点

 

律师注:
上海市第二中级人民法院于2021年7月16日发布了《房屋征收补偿利益分割类改发案件裁判要点》。所谓改发案件,是指经一审法院判决后当事人上诉至中院,中院审理后改判或者发回重审的案件。(二中院下辖杨浦、虹口、黄浦、静安、普陀、宝山、嘉定、青浦、崇明等九个基层法院)。在该文中,二中院未成年人与家事案件综合审判庭姚倩芸法官及其团队对改判或者发回重审案件的裁判观点以问答的形式进行了梳理和明确,对于二中院下辖的九个基层法院在类似案件的裁判上给出了裁判指引。

 

问题之一

房屋征收补偿利益分割纠纷案件中,是否需对整体征收补偿利益进行分割,明确各被安置人的份额?

裁判观点

征收补偿利益分割纠纷案件的处理,应以被安置人利益的整体平衡以及减少当事人诉累为原则,故审理时应在查明被安置人的基础上,对全部的征收补偿利益进行分割。即使部分被安置人未提出独立的诉讼主张,但因征收补偿利益分割属于共有物分割范畴,判断是否支持原告一方诉讼主张或计算支持的份额,也应建立在对整体征收补偿利益分割基础之上。至于是否应在判决主文中明确各自份额,应在释明的基础上,根据各方当事人的意思自治进行判决。如某一方被安置人主张内部不要求区分份额,可在判决中载明,并将该方被安置人作为一个整体进行裁判。

律师解读:
1. 在征收补偿利益分割的诉讼中,必须所有可能获得利益的人员都作为当事人参加诉讼。在公房征收补偿案件中,所有户籍人员,或者按照政策规定属于同住人的人员、以及居困托底认定人员都必须作为当事人参加诉讼。在私房征收补偿案件中,所有产权人、被安置人、继承人都必须作为当事人参加诉讼。
2. 庭审中,法官主动询问并释明某几个家庭、或者同一家庭内的每个成员之间的份额是否需要在判决书中进行明确。

 

问题之二

房屋征收过程中,被征收人选择房屋产权调换补偿方式,并通过选房单等文件形式确定产权调换房屋订购人的行为是否可视为就相关征收补偿利益分割达成了协议?

裁判观点

一般情况下,全体被安置人就征收利益分配所达成的协议是全体被安置人一致同意的真实意思表示,经由全体被安置人签名确认之后才具有法律效力。征收过程中的选房单是为了确定产权调换房屋订购人的书面材料,根据其格式显示,并不要求所有被安置人签名。选房单上仅有部分被安置人签名,而没有其他证据证明全体被安置人已就分割已经达成一致,此时的选房行为不能视为全体被安置人就相关征收补偿利益分割达成了协议。

律师解读:

在征收中不可能每户家庭或者家庭内的每个成员都能选购安置房,在选房单上签名选房,并不表示该房屋就归签名的人所有。对于补偿利益的分割,应当是所有补偿利益包括安置房和货币补偿作为一个整体进行分割,其中安置房屋按照选购价格折算成货币。若选房的人员应得的份额少于房屋的价格,则需要另外向其他人员支付货币进行补足。若其不愿意或者不能补足货币,则其他人也可以选择该房屋。

 

问题之三

房屋征收过程中,户内人员曾被住房保障和房屋管理机关认定为居住困难保障对象,但在签订征收补偿协议时,却约定该户不符合居住困难户的条件,即无居住困难保障补贴,那么曾被认定为居住困难保障对象的人员能否享有征收补偿利益?

裁判观点

征收过程中,该户人员曾被认定为居住困难保障对象并已进行公示,但在签订征收补偿协议时,该户未选择按照居住困难户保障补偿安置条件签约,在协议有效的情况下,上述对签约方式的选择属于当事人对自身权利的处分。在征收补偿利益分割认定时,应根据协议约定,结合案件事实,在被安置人之间分割利益,而不能仅依据公示居住困难对象材料或征收部门出具该当事人属于居住困难保障对象的情况说明,而直接认定其享有征收补偿利益。

律师解读:

虽然被认定为符合居住困难保障对象,但可能由于家庭内部对于补偿利益分割无法达成一致,承租人、签约代表最终选择放弃托底保障补贴。在这种情况下,虽然被公示符合居住困难保障人员,但并不一定享有补偿利益。例如,仅户口在公房内的人员可以被认定为居困人员,但不一定符合同住人标准。若按“托底”签约,则享有托底保障补贴,一般不再追究是否符合同住人的其他条件。但若签约人放弃“托底”,则其不符合同住人条件则无份额。

 

问题之四

征收过程中被指定成为公有住房承租人,其在征收补偿利益分割中的法律地位如何认定?

裁判观点

公有住房承租人是指执行政府规定租金标准,根据《上海市房屋租赁条例》规定,与公有房屋产权人或管理人建立租赁关系的个人和单位,其承租人地位在租用公房凭证上有明确记载。而征收过程中被指定的公有住房承租人,是根据本市房管部门就关于公有居住承租人户口迁离本市或死亡后,确定房屋征收补偿协议签订主体的相关规范性文件而确定,其本质上是被征收户的签约代表,未与出租人真正建立公房租赁关系,权限亦仅限于代表被征收户协商并签订征收协议、腾退被征收房屋等,故在此情况下,该当事人并不因其承租人身份而必然获得征收补偿利益,其是否可获得利益,仍应按照共同居住人条件进行审查认定,以避免因各当事人均不符合同住人条件时,仅因某一当事人在征收时被指定为承租人,而发生由其取得全部征收利益的失衡情况。

律师解读:
根据法律规定,公房征收时需与承租人签约,有很多公房原承租人去世后,家庭内部长期无法就推选新承租人达成一致。在征收时,很多地块在推选不出承租人时由征收部门和物业指定。则该被指定的承租人与正常变更的承租人的权利是不一样的。若其不符合同住人标准,则在法院判决时仍可能不能享有公房的征收补偿款。

 

问题之五

公房承租人在征收决定作出前已死亡,其继承人能否要求参与征收补偿利益分配?

裁判观点

《中华人民共和国民法典》规定,遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。而公有居住房屋的产权人为国家,公房承租人对该房屋享有的仅是承租使用权。公房承租人在征收决定作出前已死亡,其因不具备主体身份而无从享有征收补偿利益,即征收补偿利益中不存在公房承租人的遗产,故其继承人无权要求参与征收补偿利益分配。仅在被征收的公有居住房屋内,除已故承租人外无其他户籍在册人员的特殊情况下,征收补偿利益可作为公房承租人的遗产由其法定继承人依法继承。

律师解读:
在以往判决中,对于在进入一征后、征收决定作出前死亡的承租人,有的法院会给一定份额给其继承人。
该意见仍没有明确通过市场购买的使用权房的征收补偿利益是否可以继承的问题。高院意见“通过市场购买的使用权房征收补偿利益归于出资人”。而在实际裁判中,很多法院判决出资人死亡后,其份额不能继承;我们认为从逻辑上是矛盾的。关于这个问题各个法院裁判长期不统一,有的按私房逻辑判,有的完全按公房裁判逻辑判。

问题之六

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》对公有房屋共同居住人的相关规定中,“实际居住生活一年以上”如何把握?

裁判观点

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中明确共同居住人是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

上述概念中“实际居住一年以上”应理解为户籍在册人员将户口迁入被征收房屋后未再迁出,直至征收时,以被征收房屋为居住地,长期连续稳定居住一年以上,而并不仅指至房屋征收决定作出前一年的实际居住。

律师解读:

例如有一个人户口原来在公房里也长期居住,但后来由于某种原因,户口迁出,再次迁入后未在该房屋内实际居住一年以上,则不能算同住人。还需注意的是,各法院一般要求成年后还需居住一年以上。因入伍、入狱而户口被迁出的不在此列。

问题之七

公有房屋征收过程中,户内人员之前在他处私有房屋拆迁中获得过拆迁补偿利益是否属于他处有房的情形?

裁判观点

私房拆迁补偿,是对房屋价值本身的替代补偿,并附之以政府附加的福利待遇,其主要内容是房屋价值补偿,被安置人应获利益的主要权源为所有权,故基于产权人身份而在他处获得的拆迁补偿利益一般不应被认定为享受过福利性质房屋。而作为非产权人在他人所有的私房拆迁过程中被明确为被安置对象,享受了住房福利,则应认定其已享受过相应拆迁安置,因此该户内人员不能再次参与本次征收补偿利益的分配。

律师解读:

以往认为享受过私房拆迁利益对公房同住人认定无影响。在现在作为非产权人在私房拆迁中享受托底,或者作为引进安置人员的,一律认为“享受过福利性质的分房”。

问题之八

在公有住房征收案件中,未被认定为共同居住人的当事人,可否分得征收补偿利益?

裁判观点

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条规定:“公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。”故在公房征收补偿利益分割案件中,未被认定为共同居住人的户内人员无权获得征收补偿利益。但如果在征收补偿安置时,对该类户内人员确实基于基地政策考虑了其户籍因素,在征收单位出具加盖公章的情况说明的情况下,可以参考因人口因素而增加的补偿价值,酌定适当给予其货币补偿。

同时,如果公房承租人在征收决定作出前已死亡,其余户内人员均不能被认定为共同居住人时,则征收补偿利益可在户内人员之间进行合理分配。

律师解读:

非同住人只有在征收部门认定其为被安置对象(现在一般不会进行认定)的情况下才享有补偿利益,符合居困托底的非同住人属于此例。

问题之九

私房征收中,房屋使用人是否可以实际居住使用为由主张其为被安置人并要求分割征收补偿利益?

裁判观点

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条规定,征收私有居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人。第五十一条规定,本细则中的被征收人,是指被征收房屋的所有权人。故私有住房的征收应以产权平移为基本原则,被安置人范围一般仅限于房屋产权人。对于房屋实际使用人,除非征收部门将其认定为被安置人,否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋,不因征收关系而发生改变,即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。故私房征收过程中,所有权人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益,其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等另行主张。审判实践中应该严格依照法律和征收补偿政策认定被安置人范围,不能随意扩大。征收补偿利益原则上应在产权人之间按照产权份额分割。

律师解读:

与高院意见一致。私房的实际使用人必须为产权人,非产权人的居住权或其他用益物权平移至安置房屋。例如,私房为非产权人设定居住权的情况下,则其在安置房内也享有居住权,除非各方协商一致,否则其不能主张分割该私房的征收补偿利益。

问题之十

私房征收中,因存在非居住部分及营业执照而取得的征收利益如何分割?

裁判观点

私房被征收时,部分房屋被用于非居住用途,在对基于非居住因素而获得的征收补偿利益进行分割时,仍应兼顾私房征收产权平移基本原则。非居住部分面积源于私有房屋产权面积,而非居住部分的房屋补偿单价又往往远高于居住部分,故在分割时不宜将非居住部分的全部房屋补偿价格、相关奖励补贴均给予营业执照上明确的经营者。对因基于营业执照而获得的停产停业损失补偿、执照补贴等款项,则可由持照经营者获得。

律师解读:以往裁判中,有将非居部分的房屋补偿价格、奖励等都给经营者的情况。现在明确经营者获得停产停业损失补偿、执照补贴等款项。而房屋补偿价格需在产权人之间按产权份额分配。

 

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