案例:伪造签名变更承租人 房管物业坚持有效,法院怎么判?

文章摘要:

伪造签名变更承租人;物业公司认同承租人变更是否有效?违法变更承租人是民事诉讼还是行政诉讼?

公房

根据《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》、《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》等相关规范性文件的规定,居住房屋承租人死亡或承租人与同住人协商一致,可以申请变更承租人。上述规范性文件对于承租人变更的条件、程序均进行了严格的规定,以规避其中可能存在的寻租空间。

在实际操作中,判断是否“协商一致”,即看同住人(或户籍人员)是否均签字同意。由于各种原因,继任的承租人伪造同住人签名的事情常有发生。那么,因伪造签名变更了承租人,法院会如何判决呢?我们来看下面一则案例。

案例:(2015)黄浦民四(民)初字第2XXX号(因原判决较长,本文节选关键事实和判决部分)

原告  伊某云。

被告  伊某根。

被告  上海端正物业有限公司。

被告  上海黄浦置地(集团)有限公司。

原告伊某云诉称,1996年3月20日,本市广西北路XXX号底层弄口搭建(面积10.3㎡)、室内阁(面积12.2㎡)公房(以下简称广西北路公房)承租人伊某贵死亡,当时该房屋内有被告伊某根、张某萍、伊某莎、原告四人的户口。被告伊某根于同年3月28日向公房管理部门申请变更该房承租人为自己,鉴于原告当时未成年,在上述申请中依据当时规定应由原告的法定代理人签字。但是,上述申请中出现的伊根法即原告之父的签字,并非伊根法本人签署。

被告伊某根辩称,原告诉请无事实和法律依据,请求驳回。在变更承租人时,原告是未成年人,没有规定需与未成年人协商一致。原告不是广西北路公房的共同居住人,其在1987年西三里桥XX号公房动迁中作为原始受配人享受过本市南码头路XXX弄XXX号XXX室公房的安置,属于他处有房。原告户口迁入是为了读书,被告系出于帮助性质,广西北路公房面积狭小,实际无法居住,原告事实上也未实际居住。即便原告是共同居住人,对承租人变更协商不一致时,按照顺序指定,承租人也应是被告而非原告。广西北路公房和宁波路公房是两套独立房屋,两个公房编号。原告户口不在宁波路公房,也未实际居住,因此原告无权主张。被告端正公司和黄浦置地公司共同辩称,被告黄浦置地公司经政府授权,是涉案房屋的出租方,被告端正公司是受黄浦置地公司委托的物业公司。根据当时政策,隔代不许过户,父母他处有房的也不能主张承租人,原告是未成年人,故广西北路公房承租人变更根本不需要其签名、同意。即便需要原告签字,按照当时的政策,原告作为未成年人也不可能作为承租人。宁波路公房内并无户口,面积小于10㎡。两处公房的承租人都是伊某贵,增配房屋必须是同户名,过户也必须同时过户,故当时有合并同时过户的情况。因此,两被告并无过错。

法院查明,广西北路公房居住面积为:底层弄口搭建(底弄堂)10.3㎡(1995年6、7月张某萍申请开五金店获准)、室内阁(室内私阁)12.2㎡,承租人原为伊某贵,伊某贵于1996年3月20日死亡,当时该房内有被告伊某根、其妻女张某萍和伊某莎、原告四人的户口。宁波路公房居住面积为6.7㎡,承租人原为伊某贵,该房屋处无本市常住户口。同年3月28日,被告伊某根以伊某贵病故为由向公房管理部门申请变更广西北路公房承租人为自己,申请书上有被告伊某根、张某萍和原告之父伊某法的签名。过户报批单(文号63-3)上管理员意见栏记载:“伊某根来信要求过户,原因是父亲伊某贵因病已死于96.3.20。因是父子关系,并有兄长伊某法签字同意,便于管理,同意从96/4过户给伊某根使用。”管理所审核意见栏记载:“拟同意上述两处住房一并过户伊某根。”区局审核意见:“同意过户。”原告申请对上述1996年3月28日申请书上伊某法的签名进行笔迹鉴定,司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心于2015年6月15日出具司法鉴定书,结论为申请书上伊某法的签名并非其本人所写。以上事实,由原告提供的户口薄、居民房籍资料摘录表、变更租赁户名申请书、司法鉴定书,被告伊某根提供的户籍摘录表、住房调配单、上海市租用居住公房凭证,被告端正公司提供的过户报批单以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。

本院认为,根据过户报批单,广西北路公房承租人变更的理由是:原承租人伊某贵与申请人被告伊某根系父子关系、并有兄长伊某法签字同意、便于管理。从文义理解为家庭成员经协商并签名同意承租人变更,该事实为协商变更。因上述申请书上伊某法的签字并非本人所签,故上述变更无效。原告户口不在宁波路公房内,故宁波路公房承租人变更与其无关。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第六条之规定,判决如下:

一、确认本市广西北路XXX号底层搭建(底弄堂)、室内阁(室内私阁)公有房屋承租人由伊某贵变更为被告伊某根的行为无效,恢复原状

二、驳回原告伊某云的其余诉讼请求。案件受理费人民币80元,由原告伊某云负担人民币40元,由被告伊某根负担人民币40元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

 

律师评析:

公有居住房屋分为直管公房和自管公房,在社会主义改造初期的上海,直管公房占公房总数的94%以上。故上海的相关公房政策均以规范直管公房为主。直管公房产权属于国有,而管理委托给各区成立的国有房产集团公司,如黄浦置地(集团)、虹房集团,再下放给物业公司。承租人的变更属于平等主体之间的民事行为,而非行政行为,故解决该类纠纷应提起民事诉讼而非行政诉讼。在民事法律关系中,各方主体应秉持诚实信用原则。在变更承租人时伪造他人签名,违反了民事活动的基本原则,应认定为无效。

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