非居住房屋(含个体工商户)动迁征收补偿款分配问题

文章摘要:

上海动迁律师:非居住房屋补偿的法律依据;非居住房屋补偿的分配标准:执照补贴,搬迁奖,签约奖,停产停业损失

非居房屋补偿

在每个地块动迁时,对于房屋类型的界定,除了居住房屋为旧里、新里、工房等类型外,还根据房屋的使用功能区分为居住房屋,非居住房屋和居非兼用房屋。本文主要讨论非居住房屋或者居非兼用房屋的非居住部分征收补偿款的分配问题。

非居住房屋补偿的法律依据

对于非居住部分征收补偿的法律依据,主要有:

1. 国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章,第十七条:

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

2. 《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(市政府令第71号)》第三十四,三十五条:

第三十四条(征收非居住房屋的补偿)

征收非居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。
征收非居住房屋的,应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿:

(一) 被征收房屋的市场评估价格;

(二) 设备搬迁和安装费用;

(三) 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;

(四) 停产停业损失补偿。

被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的,应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区(县)人民政府制定。

第三十五条(停产停业损失补偿)

因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的,可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。

3. 各地块《非居住房屋征收补偿方案》

 

补偿标准

上海各区对于非居住房屋的补贴和奖励稍有不同,但总的框架基本一致,包括:

1. 非居住房屋价值补偿,一般评估价远高于居住房屋,但只有一块砖,没有套型补贴和价格补贴。

2. 签约奖励费,从20万至60万不等(非完全抽样);

3. 证照补贴费。有的区不区分个体工商户和企业营业执照,统一补贴10万-50万不等。有的地块区分个体工商户(10万至30万不等,非完全抽样),企业营业执照(不补贴或10万),以及烟酒执照额外补贴(5万)(注:数据均非完全抽样)

4. 搬迁奖励费。签约15天内搬迁,奖励费5万至60万不等(各地块地理位置差异导致奖励差异较大,仍未非完全抽样)。

5. 停产停业损失。各地块一致,按照房屋价值部分的10%,若要求高于该标准,需要举证。

6. 非居住房屋自购房奖励(并非所有地块都有该项)

7. 设备搬迁和安装费用(有的地块直接包括在搬迁奖励费中)。

8. 无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用(有的地块直接包括在搬迁奖励费中)。

需要特别说明的是,上述补偿项目和标准均非完全抽样,且各地块实际情况存在差异,不能作为补偿核算的标准。一般某地块缺少某项目补偿,会核算在另一项目内;某一项补偿较低,则另一项补偿往往较高。

分配标准

针对非居住房屋征收补偿款的分配问题,上海高院在[2004]3号文中有详细的解答。现摘抄如下:

十、公有房屋拆迁补偿款中属非居住用途补偿的部分如何分割?

答:自然人承租的被拆迁公房,租借给承租人和同住人以外的人用于非居住用途的,该补偿问题应当由公房的承租人、同住人与租借人另行解决。

个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人。

被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的,如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的,则对居住补偿部分,承租人和同住人可以共同分割;对非居住补偿部分,利用该房屋进行经营的人是该房屋的承租人或同住人的,则该承租人或同住人可以适当多分。如果拆迁人在给付拆迁补偿款时未明确区分的,利用该房屋进行经营的承租人或同住人,就整个补偿款可以适当多分,具体份额由人民法院酌定。

以上情况,当事人另有约定的从其约定。

十一、房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费,应按什么原则处理?

答:本条所称其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时,根据国务院《城市房屋房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定,以及上海有关拆迁单位的实际操作,被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外,拆迁公有居住房屋的,被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的,被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用,无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用,因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。

上述费用中,搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费,应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费,一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用,无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用,应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

在实际分配中,当事人往往还碰到以下问题:

1. 执照补贴部分的归属在上海高院意见中未作解答。

2. 对于居改非部分的贡献(即动迁利益的增值)个案存在差异。

3. 停产停业损失补偿的归属问题,在实际裁判中与上述高院解答意见存在差异。

在现实案件中,由于租期及经营历史的长短,经营的类别,承租人与出租人之间的其他关系(涉家事),对于居改非的历史原因和增值的贡献,租赁合同的具体约定等都存在差别,因此也很难确定一个普遍适用的具体标准。但总的来说,当事人对补偿款的分配请求应在上述法律和补偿方案规定的框架范围内;并对本段第一句话的相关因素进行充分举证。

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