享受过“经济适用房”算不算 “他处有房”,算不算“同住人”

文章摘要:

在动迁中,有两个地方会涉及“他处有房”;“经济适用房”是否为福利性质的分房,是否影响同住人的认定;上海各法院的具体判例分析

经济适用房

在动迁中,有两个地方会涉及“他处有房”。一个是在居住房屋征收中,被征收人或者承租人因居住困难,申请托底保障时,会对“他处有房”进行认定。一个是在公房拆迁中,因为动迁利益属于承租人和“同住人”,当被征收的利益相关人对此有异议时,需要向法院提起诉讼,由法院来认定是否属于“他处有房”而排除为“同住人”,不能享受动迁利益。

 

申请托底保障时“经济适用房”算不算“他处有房”

 

在房屋征收中,被征收人或者公房承租人可以居住困难为由,申请托底保障,即俗称的“数人头”。接受申请及认定方均为该地块的征收事务所。受理后,征收事务所对申请户提供的书面材料进行核查,然后由市、区相关部门对申请户的他处住房情况进行核查。在住房情况核查中,即会将申请人是否获得过“经济适用房”考虑在内。

也就是说,如果申请人享受过“经济适用房”,即算“他处有房”,“经济适用房”计算在内的人均居住面积不构成居住困难标准的,则不能享受托底保障。

 

公房动迁中“同住人”的“他处有房”是否包括“经济适用房”

 

在公房动迁中,关于“同住人”资格的认定,只能由法院进行。

在上海市范围内,法院对于“同住人”的资格认定,主要依据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》沪高法民一[2004]3号文,以及参考《上海高院公房居住权纠纷研讨会综述》。

在上述文件中,明确了一个宗旨,“这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等”。而对于“经济适用房”是否属于福利性质的分房,并未进行认定

我们只能从实际案例中来看上海各级法官对于“经济适用房”是否属于“他处有房”是如何判定的。

1. 在上海市第二中级人民法院 (2019)沪02民终11669号判决中,法官写到:

“本院认为…通河三村房屋系经济适用房性质并非福利性质”。

2. 上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初20793号案件判决中,法官写到:

“孙某4虽按政策购买了经济适用房,但此类住房需要当事人自行出资购买且为有限产权,其福利性质与公房、动迁安置毕竟有所不同,难以据此认定当事人在他处已获得了充分的住房福利保障,故应认定孙某4仍为系争房屋的安置对象。”

3. 上海市黄浦区人民法院 (2015)黄浦民四(民)初字第2269号案件判决中,法官写到:

“本院认为,根据相关规定,公有房屋承租人所得的货币安置款、安置房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。这里所指的他处房屋,仅限于福利性质取得的房屋。被告华X为系争房屋征收共同居住人。原告华旭户籍在系争房屋内,虽然其曾于2014年取得松江区泗泾镇泗凯路XXX弄XXX号XXX室经济适用住房,但该房屋不属于上述福利性质取得的房屋。”

在上述判决中,法官均否认“经济适用房”为福利性质的分房,故即使享受过经济适用房,仍可认定为“同住人”,享受动迁利益。

但需要指出的是,上述意见虽然具有一定的普遍性,但也存在例外判决,例如:

1. 在上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初10804号案件中,法官写到:

“本院认为,原告虽自2011年起因上学方便入住系争房屋,但原告及其母亲陈某某共同共有浦连路房屋产权,该房屋系经济适用房,为福利性质取得的房屋,且居住不困难。。。。故原、被告均非系争房屋的共同居住人。”

2. 在上海市长宁区人民法院(2015)长民四(民)初字第302号案件判决中,法官写到:

“本院认为,国有土地上的公房拆迁中所指同住人,系指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋。…原告殷B户口虽然在长宁路房屋内,但其已经取得了经济适用房,应视为享受了国家福利性质保障住房,故不符合同住人的条件,不应享有长宁路房屋的动迁利益。”

之所以存在不同的判决结果,是因为法律并无明确规定。在上级法院并无明确判决意见的情况下,法官在判决时,会综合考虑系争各方对房屋来源的贡献、户籍情况、实际居住情况后进行自由裁量。因此当事人在争取动迁利益时,不应只关注某一方面或者某一条法律规定,而要向法官充分陈述己方应享有动迁利益的事实和理由。

动拆迁房产纠纷涉及各种家庭和历史因素,因此颇为复杂。若您有任何疑问,可直接咨询律师。

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