买二手房要预防哪些纠纷

文章摘要:

买二手房流程;如何购买二手房最安全;买二手房注意事项;买二手房要交哪些税…

买二手房要预防哪些纠纷

房产交易属于个人或家庭影响较大的财务投资,可能是很多人一辈子最大的一笔投资。房产交易涉及的法律可能包括国家土地管理法规,物权法,城市房地产管理法规,婚姻法,继承法,合同法,担保法,户籍管理条例等等。二手房相较于新房来说可能涉及上述很多法规,普通民众面对产权较复杂的二手房,可能产生的纠纷和风险可能超出个人的承受范围,因此在交易前需要了解清楚。

买二手房流程

(1)、看房选房。根据自己可承受的价位和位置要求一定要现场看房。在这个阶段要考虑:

买二手房风水注意事项

风水是中国人传统文化中协调人与自然关系的一门学问,并非完全没有道理。因为环境可以影响人的生理和心理,进而影响人的健康。买好二手房后买家不能以风水问题作为正当违约的理由,但若卖家隐瞒凶宅的情形是可以解除合同而不违约。

(2)、交易价格磋商,签意向书,交定金。

(3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。

(4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

(5)、缴纳税费:

买二手房要交哪些税

税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。主要包括契税、营业税、个税、土地出让金、综合地价款。

(6)、办理产权转移过户手续。

(7)、办理贷款。

(8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款。

如何购买二手房最安全

买二手房注意事项

1、核实出卖人身份

主要是核实出卖人是不是真正的房屋所有权人,务必核对其房产证、土地证(或者二合一的房地产权证)、契证及身份证件。对于非房主本人而是委托公证卖房的情况,通常有许多隐藏的风险,尤其需要谨慎。

2、核实房屋权属

首先要看房屋有没有争议,有没有被抵押查封等。首先应查看房产证,必要时也可到房管局核对真伪。购买经抵押登记或法院查封的房产不受法律保护。

3、注意房屋共有人

若房屋存在共有人,则必须让共有人也在买卖合同上签字同意。实际的诉讼案例中,经常出现冒名顶替签字的情况,所以尤其需要注意仔细核对签字人的身份。比如夫妻共同房屋,其他有居住权的人不同意卖房,即使房产证上没有他的名字,买主可能也不能收房。

4、注意房屋是否被查封或抵押

注意是否存在被法院查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的,避免付款后房屋无法交付。法律规定,法院判决可以直接决定房产权属,可能与房屋登记部门不一致。

5、房屋是否被出租。

房屋已被他人租住,甚至对方未实际居住但有租赁合同,可以“买卖不破租赁”的理由拒绝买主入住。

6、注意房屋是否有违章建筑

注意是否存在用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围的情形。

一些房子被卖房人改建或扩建,导致房屋实际面积与房产证上登记面积并不相符。这种情况属于违法乱建,根据很多城市管理规定,房子将无法过户。只有卖房人将改建或扩建的房屋恢复原状,才能过户。

7、注意土地使用年限。

住宅的土地使用期限最长是70年,有的城市规定了50年,房屋的年限是影响房价的重要条件,所以买受人在购买前务必核实清楚。

8、明确各类税费

二手房交易过程中,需明确各项税费的承担,包括增值税、个人所得税、印花税、契税等。税费在房价中的比例现在是非常高的。

9、明确违约事项。

如购房时需要借贷的,对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要在合同中明确约定,避免以后产生纠纷。

10、明确附属设施。

若有些房屋有附属设施(如花园、车库)的,也应该明确价款中是否包含这些附属设施,特别是那些价值较大的设施设备。

11、明确佣金

各方对中介佣金也应明确约定,并有必要对交易失败后佣金的退还情况作约定。特别是与中介的佣金一般都有商量的余地。

12、谨慎签阴阳合同

有为了避税,而签订价款约定不一致的阴阳合同,像这样的二手房交易存在较大风险,如产生纠纷诉诸法律,则法院会认定真实意思的买卖合同,因此应尽量避免签订阴阳合同。

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