《上海法院类案办案要件指南》丨房屋征收补偿类案办案要件指南之裁判规则

文章摘要:

房屋征收补偿类案办案要件指南之裁判规则;房屋建筑面积的认定和裁判规则;评估被征收房屋的认定和裁判规则;具体补偿方案的认定和裁判规则

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上海申宜禾律师事务所合伙人朱敏律师提醒:

在征收过程中会先后发布补偿方案意见稿和修改稿,由此可以计算出大概的补偿数额,在征收过程中征收部门一般以户(一证为一户)为单位进行补偿,并不对被征收人家庭内部或公房承租人、同住人、私房产权人之间的利益进行分配。被征收人家庭内部或公房承租人、同住人、私房产权人之间的利益分配需家庭内部协商解决,在协商前,建议先了解动迁补偿份额相关的法律规定。若暂时无法达成一致的分配协议,需要提起诉讼,建议提前咨询律师介入,以免错过冻结保全动迁补偿款和取证的时机。

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(来源:上海高院研究室)

类案办案要件指南

上海市高级人民法院为促进法律适用统一工作,制订了《类案办案要件指南编撰三年规划2019—2021》,力争通过三年时间,形成一批实用性强、可操作的类案办案要件指南,实现常见类案问题全覆盖。在全市三级法院的共同努力下,第一批13个类案办案要件指南编撰工作均已完成,逐一经高院审判委员会审议通过,并汇编出版《上海法院类案办案要件指南》系列丛书的第一册、第二册和第三册。三册共围绕1317法律适用问题,逐项梳理、归纳类案审查要件和注意事项,附以相应的规范指引(含《民法典》及最新司法解释)和典型案例402个第二批20个类案办案要件指南正在修改完善中。

本丛书的编撰出版凝聚了上海法院数十载的审判智慧和经验结晶。为了更好地展现、分享、传承上海法院推进法律适用统一的系列成果,尽最大努力凝聚法律共同体共识,本栏目将持续节选《上海法院案办案要件指南》系列丛书的部分内容,旨在全面提升法律共同体的司法认知和适法统一能力,选取类案指南中的要点内容,以供大家学习和交流。

编者按

由于旧城区改造工作涉及面广、工作量大,大量的房屋征收类行政案件也由此产生,其中又以房屋征收补偿决定案件最为突出。为妥善审理该类案件,统一裁判思路,上海法院集结一线审判业务专家撰写了《房屋征收补偿类案办案要件指南》(全文3万余字),该指南结合司法实践中最常见、最多发的案件类型,围绕47个法律适用问题梳理审理要点、提炼裁判规则。该指南还梳理相应的规范指引,并附以22个典型案例

本期刊发房屋征收补偿类案办案要件指南节选(三):《房屋征收补偿类案办案要件指南之裁判规则》。


 

一、被征收对象的认定和裁判规则

(一)被征收人的认定

1.房屋征收补偿决定对被征收人认定错误应如何裁判?

【审查要点】

房屋征收补偿决定对被征收人、公房承租人认定错误的,属事实认定错误,依法应予撤销。

【规范指引】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

2.被征收房屋产权存在争议的情况下如何进行补偿安置?

【审查要点】

被征收房屋产权存在争议的,可以先作出房屋征收补偿决定,在相关产权争议依法解决后再向适格被征收人发放补偿款或进行安置。

【规范指引】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

(二)公房承租人、同住人的认定

公房承租人对同住人认定情况有异议的,能否据此主张撤销房屋征收补偿决定?

【审查要点】

同住人认定异议不影响房屋征收补偿决定的合法性。

【规范指引】

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条 征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

第五十一条 本细则中下列用语的含义:

(一)被征收人,是指被征收房屋的所有权人。

(二)公有房屋承租人,是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。

(三)共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

(四)房屋使用人,是指实际占用房屋的单位和个人。

(三)其他主体的认定

房屋未被认定为违法建筑的,权利人是否有权提起房屋征收补偿诉讼?

【审查要点】

对于无建房手续的房屋权利人提起的要求补偿的行政诉讼,如房屋未被认定为违法建筑,不宜简单地以不具备原告主体资格为由驳回起诉,而是要结合当地征收补偿的具体规定及征收补偿方案等实体审理后加以认定。

【规范指引】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

二、房屋建筑面积的认定和裁判规则

(一)房屋征收补偿决定认定建筑面积与被征收人主张建筑面积不一致时应如何裁判?

【审查要点】

房屋征收补偿决定认定建筑面积与被征收人主张建筑面积不一致的,以房屋权属证书或房屋登记簿记载为准,未经登记的建筑,以房屋征收部门认定的丈量、测绘面积为准。

【规范指引】

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条 房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象。评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

(二)被征收人的早期无证建筑能否认定为被征收房屋的建筑面积?

【审查要点】

对较早的无证建筑,应当结合法律法规规定、各地有关违法建筑具体规定、系争建筑的建设情况等因素综合判断是否属于不能认定为建筑面积的违法建筑。

【规范指引】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

(三)未经登记的合法享有使用权的院落、空地是否应纳入征收补偿范围?没有纳入征收补偿范围的房屋征收补偿决定是否有效?

【审查要点】

未经登记的合法享有使用权的院落、空地应当被纳入征收补偿范围,或应当在补偿结果中有所体现,没有将之纳入征收补偿范围的房屋征收补偿决定依法应予撤销。

【规范指引】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

三、评估被征收房屋的认定和裁判规则

(一)评估机构选定及资质的认定

1.房屋征收决定作出之前即已选定房屋评估机构是否违法?

【审查要点】

只要房屋评估机构能够独立、客观地开展评估工作,其选定时间的先后并不影响所作评估结果的合法性。

【规范指引】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

2.被征收人、公房承租人能否以未协商选定房屋评估机构为理由主张撤销房屋征收补偿决定?

【审查要点】

房屋评估机构的选定有协商、多数决、随机等多种方式,未协商选定房屋评估机构并不必然导致房屋评估机构的选定程序和结果违法。

【规范指引】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

3.房屋评估机构无相应资质应当如何认定和裁判?

【审查要点】

房屋评估机构无相应资质的,所作评估结果不具有合法性,据此作出的房屋征收补偿决定依法应予撤销。

【规范指引】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

(二)被征收房屋评估价格的认定

征收双方对于被征收房屋性质/用途存在争议时应当如何认定和裁判?

【审查要点】

对被征收房屋性质/用途的认定应以房屋权属证书或房地产登记簿的记载为准,被征收人、公房承租人不能举证证明被征收房屋性质和用途发生变更的,按原有记载予以认定。

【规范指引】

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十五条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。

除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外,用于产权调换房屋的市场价值应当由按照第二十四条规定已选定的房地产价格评估机构评估确定。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。

(三)被征收房屋评估程序的认定

1.被征收房屋的评估时点应如何认定?

【审查要点】

被征收房屋的评估时点原则上应以房屋征收决定作出之日为准,但若作出房屋征收补偿决定之日、实际支付货币补偿款之日与房屋征收决定作出之日相差过长,则应当结合多重因素进行综合判断。

【规范指引】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

2.评估报告遗漏评估事项应如何认定和裁判?

【审查要点】

评估报告遗漏重要评估事项的,依据该评估报告作出的房屋征收补偿决定属事实认定不清,依法应予撤销。

【规范指引】

《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条 分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

3.作出分户评估报告后未向被征收人送达应如何认定和裁判?

【审查要点】

作出分户评估报告后未及时向被征收人送达,明显违反法定程序,依据该评估报告作出的房屋征收补偿决定依法应予撤销。

【规范指引】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

第十七条 分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

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(四)其他方面的认定

被征收人不配合房屋评估机构进行入户评估应如何认定房屋征收补偿决定的效力?

【审查要点】

被征收人拒绝履行配合、协助房屋评估机构进行评估的义务导致无法评估的,相应的不利后果应由被征收人承担。

【规范指引】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

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四、安置房屋的认定和裁判规则

房屋征收补偿决定未选择改建地段或就近地段安置房源安置被征收人是否违法?

【审查要点】

房屋征收部门结合被征收房屋套型、面积等多重因素综合选择确定更有利于保障被征收人、公房承租人居住权的异地安置房屋,不违反法律规定。

【规范指引】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十六条 征收居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收居住房屋的,作出房屋征收决定的区(县)人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源,供被征收人、公有房屋承租人选择,并按照房地产市场价结清差价。就近地段的范围,具体由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。

五、具体补偿方案的认定和裁判规则

征收双方对具体补偿方案的选择权存在争议时应当如何认定和裁判?

【审查要点】

房屋征收部门应当提供货币补偿、房屋产权调换等不同的补偿方案供被征收人选择,房屋征收部门未提供的,相关房屋征收补偿决定应予撤销;房屋征收部门已提供但被征收人(逾期)未作选择的,相应后果由被征收人承担。

【规范指引】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

六、其他事实的认定和裁判规则

行政诉讼中人民政府自行终止/撤销房屋征收补偿决定并重新作出新的房屋征收补偿决定,被征收人坚持要求确认原征收补偿决定违法的,应如何裁判?

【审查要点】

房屋征收补偿决定并非负担行政行为,当它被另一个新的房屋征收补偿决定取代后,坚持对原房屋征收补偿决定进行违法性确认并无实际意义,对被征收人的诉请应予驳回。

【规范指引】

《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条 行政行为有下列情形之一的,人民法院判决确认违法,但不撤销行政行为:

(一)行政行为依法应当撤销,但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的;

(二)行政行为程序轻微违法,但对原告权利不产生实际影响的。

行政行为有下列情形之一,不需要撤销或者判决履行的,人民法院判决确认违法:

(一)行政行为违法,但不具有可撤销内容的;

(二)被告改变原违法行政行为,原告仍要求确认原行政行为违法的;

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