上海高院相邻关系纠纷庭审要领

文章摘要:

权利人容忍义务的衡量方法,原告负有容忍邻人正当利用不动产过程中造成影响的义务,容忍义务以邻方行为合法为前提

相邻权

相邻关系是指相互邻接不动产的权利人之间在占有、使用、收益和处分不动产的过程中,依据法律产生的相互给予必要便利或承担必要限制而产生的权利义务关系,其类型主要包括排水、流水相邻关系,邻地使用相邻关系,通行相邻关系,通风、采光、日照相邻关系,排污相邻关系和邻地损害防免相邻关系等。
一、庭审前的准备阶段

准备开庭审理前,应当做好的工作:

(一)审查起诉的形式要件

依《民事诉讼法》第一百零八条规定对原告的起诉进行审查,如满足法定形式要件的,应依法及时向被告送达起诉状副本和相关法律文书。相关要件一般包括:

1、诉状是否符合形式要件,如诉状文末有无原告签章(自然人签名,法人盖章),有无明确的被告,诉讼请求是否清楚、具体,有无相应的事实和理由。

2、诉讼管辖是否准确,相邻关系纠纷属于不动产纠纷案件,因此应当适用专属管辖,即由原告主张受有相邻妨碍的不动产所在地的人民法院管辖。

3、原告提交的诉状(包括附带的证据材料)除交给法院的正本外,是否按被告人数提供了副本。

(二)审查当事人主体资格

1、相邻的界定。

相邻关系案件属于不动产权利人之间的纠纷,因此相邻关系案件的原、被告应是相邻不动产的权利人。相邻关系中的相邻要做较为宽泛的解释,而不仅指地域上的相互邻接,只要某处不动产权益因他处不动产权利人的不动产利用行为受有妨碍,就可以认为两处不动产构成相邻关系。这里所指的妨碍可以直接源于该不动产上的有相对固定形态的物,也可源于相关不动产利用行为产生的无固定形态的物(如声、光、电磁、异味、甚至震动等)。

2、相邻不动产权利人的类型:

(1)不动产所有权人,主要是房屋或土地的登记权利人。

(2)据法律规定对不动产享有占有、使用权利的人,如农村中的宅基地使用人。

(3)依据合同取得不动产占有、使用权利的人:如公有住房承租人、商品房承租人、土地承包经营人等。

3、所有人以外的不动产权利人单独提起相邻关系诉讼的处理

相邻妨碍的法律后果不仅及于相邻不动产所有人,而且影响了房屋租赁人、使用人等其他不动产权利人对不动产的正常利用。因此,所有人以外的不动产权利人在受到相邻妨碍时,享有作为原告提起相邻关系纠纷的权利。但在此类案件的实体处理上,除需认定构成相邻妨碍的法定要件事实外,还应注意查明有无相关的抗辩事由,如讼争的妨碍是否属于不动产权利人同相邻方合法设定地役权的结果。

在所有人以外的不动产权利人单独提起相邻关系诉讼的案件做出实体处理时,要结合诉讼请求的具体内容,考虑是否追加当事人参与诉讼。如原告诉请包含赔偿或者补偿等请求的,需注意审查相关给付请求的对价关系,若赔偿或者补偿是以不动产损害为对价的,应当考虑是否涉及所有权人的权益范畴。

4、相邻关系诉讼中责任主体的范围

由行为人承担自己行为所导致的法律责任是民法自己责任的基本要求。因此,在认定构成相邻妨碍后,一般应由实施相邻妨碍行为的行为人承担相应的法律责任。如查明讼争的相邻妨碍属于所有人以外的不动产利用人实施时,法官应综合相邻妨碍的形式、不法利益的存续及承继状况、不法行为人与不动产所有人的关系等案件事实,本着案件事了、审执兼顾的司法原则确定相邻责任主体。尤其是当事人主张排除妨害、消除危险等诉讼请求的,除责令行为人承担相邻责任外,如需不动产所有人配合的,也可以判决不动产所有人承担连带责任。

(三)对当事人的诉辩意见进行初步审核

1、仔细阅读原告的诉状和随诉状所提供的初始证据,从中了解原告的诉讼基本主张及相应基本事实;

2、若被告已提交书面答辩状的,要仔细阅看,从中了解被告抗辩基本主张及相应的基本事实;

3、若被告未能提交书面答辩状,可在庭前安排被告谈话,了解被告抗辩的基本主张及相应的基本事实;

4、若涉及群体性、敏感性、社会影响较大的案件,庭前要排摸以及产生纠纷后双方协商、磋商过程、争议焦点等方面情况,做到心中有数。

二、庭审阶段

(一)核对当事人身份

核对当事人时,应查明当事人和其他诉讼参加人是否到庭,核查相应的身份证明和委托手续。若有证据表明当事人之一是无民事行为能力或者限制行为能力的,应当由其法定代理人代为诉讼。

如有鉴定人、证人等需出庭的,应核实身份资料后,告知其在庭外候传,不能旁听庭审。

(二)固定诉讼请求与抗辩

1、相邻关系诉讼的类型。相邻关系纠纷的诉讼请求主要是给付之诉。以诉求标的的类型为标准,可将诉求划分如下:

(1)标的是行为的诉求。具体责任形式包括停止侵害、排除妨碍、恢复原状和消除危险等。此类诉求的成因主要是权利人利用不动产的正当权益受到源自相邻不动产的实际侵害、现实妨碍或潜在危险。

(2)标的是金钱的诉求。具体责任形式主要是损害赔偿。此类诉求的成因主要是权利人不动产价值因相邻损害发生贬损,法官主要依据填平原则衡量相关价金标准。但在以给付金钱替代停止侵害、排除妨碍、恢复原状等责任方式的场合,需要注意查明权利人为合理利用不动产而发生的正当衍生费用,如当事人需另外开辟通道、铺设管道所需发生的费用等。

2、相邻关系的诉讼请求应当具体、明确。

法官在这一阶段主要任务,是针对原告诉请不具体、不明确、请求权基础错误或被告抗辩不对称、不直接等情况,引导当事人明确诉讼请求与充分抗辩,并依法予以固定。在此阶段,应当注意以下问题:

(1)如果原告的诉讼请求不明确的,应当行使释明权,引导原告明确诉讼请求。特别是原告如要求“恢复原状”,应当要求原告明确具体的恢复原状的具体标准。

(2)如果原告的诉讼请求不充分,可能存在失权后果的,法官可根据案件具体情况,依法行使释明权,并将相关过程记明笔录附卷。释明后,当事人补充诉讼请求的,应当予以准许;如经释明,且当事人在理解法律上并无障碍,仍维持原诉讼请求,应当尊重当事人对自己权利的处分意思。

(3)如查明原告主张的相邻妨碍依法不应适用恢复原状的责任形式救济的,但原告诉求恢复原状的,法官可根据案件具体情况,依法行使释明权,提示原告可将恢复原状的诉讼请求变更为其他替代责任形式,并将相关过程记明笔录附卷。

(三)相邻关系纠纷的待证事实

依相邻关系的实体法规范,相邻关系请求权的构成要件事实主要包括以下四个方面:

1、原告享有应受法律保护的相邻权益;

2、被告实施了违反法定相邻义务的行为;

3、原告相邻权益受有妨害。

4、被告行为同原告相邻妨害间具有因果关系。

原告做为相邻权益的主张者,应当对上述要件事实承担举证责任。同时,法官应当依法向举证人说明举证的要求及法律后果,促使其在合理期限内积极、全面、正确地完成举证。提交法院的证据,在质证时应当出示原件。如证据数量较多,应让当事人对证据按所要证明的事实进行分组或编号,按组或按号码质证。

(四)查明相邻不动产情况的基本方法

1、查明涉讼不动产权利及其利用状况

核查当事人双方提供的不动产权利证明,如土地使用权证,房屋产权证、他项权利凭证、租赁合同、土地承包经营合同等,以明确相邻不动产的权属,具体位置以及不动产利用的先后关系。如:房屋位于老式里弄还是商品住宅小区,利用行为是否系其基本生活需要,利用行为是否属于历史形成的使用情况等。核查时应注意仔细核对上述文件上权利人的姓名、名称,与本案当事人不一致的需进一步查明相互间的关系。

2、查明不动产的原状。

即查明相邻不动产在未发生改建、添附等之前的各自情形和相互间的关系,包括方位、距离、间隔、建筑高度,管线编排,进出通道等情况,主要依靠房屋土地管理局,规划局、国土资源局等部门的原始登记资料,包括建筑图纸,规划图纸和房屋土地登记情况等。

3、查明相邻不动产的现状。

即现在相邻不动产及之上添附物,安置物及堆放物相互之间的基本情况,依据主要包括照片、影像资料,物业,居委会等部门的证明,报告等,如当事人提供的证据还难以反映相邻不动产现状的,法官应尽量到现场去,实施现场勘查,将当事人有争议的部分作为勘查重点,可通过笔录、拍照、录音等方式固定证据,了解案件事实。制作勘验笔录时应注意标明方位,距离,高度等关键信息。现场勘查取得的材料作为证据,应经双方当事人质证。

(五)查明相邻妨害及因果关系的基本方法

1、从法规、规章中寻找依据和参照

在不少地方性法规、行政规章甚至规范性文件中,都有关于诸如建筑物间距,户外设施的安装位置等方面的具体规定,在处理这些相邻关系案件时,是否符合这些法规、规章及文件规定的标准,成立判定妨害是否存在的重要依据和参考。其中法规能够直接适用,行政规章和文件虽不能作为审理案件的依据,但可以成为是否构成妨害的重要参考标准。

如果相邻方的行为构成对直接规范中刚性标准的违反,法官一般即应确认妨害与因果关系的存在。

2、鉴定

对于噪音,光照、相邻施工损害等相邻纠纷,可以通过有关部门、机构依专业方法对间距、噪音程度、现状形成原因等事项,进行鉴定。法官依据鉴定结论,判断是否构成相邻妨害或存在因果关系。当事人申请鉴定的,法官应当对鉴定的成本以及鉴定的法律后果进行释明。鉴定结论形成后,应依法送达当事人,并依法质证。

3、对比历史与现状

如一直由于历史上存在的某种因素导致不动产权利人的便利受到限制,那只要后来相邻不动产权利人的行为没有超出这种因素,就不能认定妨害存在。相反,如不动产权利人的相邻权益受到以前不存在而现在新出现的某种因素影响,那即使这种影响在法律、法规、规章许可的范围内,也应考虑构成妨害的可能。如某户的采光一直为一幢大楼所挡,现在原大楼前又新造一栋大楼,但高度、宽度并未超出原大楼,就不能认定新大楼对该户人家采光造成妨害。但如该户人家窗前原本并无大楼,现在新造一幢大楼对其采光产生影响,那即使该大楼建造符合相关规定,此户人家仍可要求适当补偿。

4、习惯

《物权法》规定习惯可以成为相邻关系纠纷案件的依据。在引用习惯作为依据,处理相邻关系时应注意以下几各方面:

(1)未发现调整讼争不动产的法律、法规或其他规范性文件;

(2)习惯的存在需要由当事人主张并提供证据证明;

(3)习惯不违背公序良俗。

 

至于权利人的容忍义务

5、权利人容忍义务的衡量方法

相邻关系以实现国家不动产的整体效益最大化为立法目标其对不动产利用关系调整的主要方法是权利限制和扩张。因此,相邻不动产权利人不仅有主张限制邻人不动产利用行为的权利,也当然的负有容忍邻人正当利用不动产过程中造成影响的义务。这种义务学理上称为容忍义务。如相关影响在容忍义务的范围内,则不构成相邻妨碍。对于是否尽到容忍义务,要注意权利位阶和利益衡量,也可结合时间与空间等因素分析。时间即影响相邻关系因素发生的时间,包括妨碍发生的时间、取得不动产权利的时间及多个因素间的时序先后等。空间即权利人不动产所处区域。需要注意,相邻方的容忍义务以邻方行为合法为前提,相邻人行为不法的,法官不需要衡量容忍义务的范围

6、法官自由裁量权的限制

法官运用自由裁量权认定相邻妨害及因果关系时需要注意以下几点:

(1)相邻妨害及因果关系应主要属于事实争议的范畴。因此,法官主要通过评估事态的概然性完成自由裁量,其衡量依据主要是经验法则。犹其是一些相邻方主张存在潜在危险的诉讼,如一方搭建构筑物为他人攀爬提供便利可能影响自己的财产和人身安全等引起的相邻妨害防免纠纷。由于请求方提出的危害尚未发生,因而对请求方提出的现实危险是否存在,往往需要法官运用日常生活经验加以判断。

(2)对于一些小额损害赔偿数额,法官可以行使自由裁量酌定,但应当取得必要资料为判断的参考依据。如当事人讼争属于小额的损害,且当事人对损害的因果关系没有争议,出于诉讼经济考虑不愿意通过鉴定方式确定损失、修理等赔偿具体数额的,法官可以考虑直接运用自由裁量权酌定相关损失。但法官毕竟并非专业人士,为避免产生过大偏差,在确定相关数额时,一般应取得专业鉴定机构的参考意见、有维修资助企业的造价建议或同类物品的市场价等参考资料为依据。

(六)审查相对方抗辩的基本方法

相邻关系的相对方基于特定事由,可以主张不构成或免于承担相邻责任。这些抗辩事由应基于法律的直接规定,主要包括紧急避险、正当防卫、受害人同意、罹于时效等。审查相邻关系纠纷的诉讼时效抗辩。需要注意以下二点:

1、相邻关系纠纷中请求停止侵权、排除妨害、消除影响等请求权是基于所有权或使用权而行使的权利,本质上属于物权范畴,且其构成要件包含侵权持续存在的事实。因此,此类请求不属于诉讼时效的调整范围。

2、因相邻关系纠纷而致的损害,因该损害赔偿请求权本质上属于债权请求权,应当受诉讼时效的约束。

三、调解阶段

在相邻关系案件中,当事人往往存在一定的利益关系,具有一定的调解基础。调解相邻关系案件应注意把握以下几个问题。

(一)要注意把握当事人的真实诉讼目的。

部分相邻关系案件的诉讼请求并非当事人的真实诉讼目的,有的原告仅仅通过起诉方式获得优势的磋商地位,以实现其他的利益目标,如有的案件当事人要求拆除安装在其阳台或外墙上的广告牌等。此类案件要注意把握当事人心理,注意撮合当事人充分沟通。

(二)要结合释明工作,促使当事人缩小争议。

法官要注意向当事人开展释明工作,如说明法律的规定、类似案件的处理结果、继续诉讼可能花费的成本等。促使双方缩小争议,如对赔偿金额形成合意以避免鉴定等,以有效提高诉讼效率,并节约诉讼成本.

(三)要注意融情理于法理,切实化解邻里矛盾

部分相邻案件当事人是邻里关系,机械裁判不利于彻底解决矛盾。在案件审理过程中,要注意融情理于法理,切实化解邻里矛盾。如有些当事人可能会讲到以往双方曾有过的一些互相帮助,互相照顾的往事,若对方也有所感触,法官可抓住机会进行调解。

(四)注意不适用调解的争议事项

相邻案件中存在当事人通过诉讼规避法律的现象,对此法官要有充分注意,犹其要谨慎处理当事人的和解协议。如当事人以相对方为其搭建违章做为调解条件的,即使相对方同意了,此类协议也不具有法律效力,法官更不能通过调解协议的方式将此类协议固定下来。

四、裁判

1、在处理相邻关系纠纷时,应当在法律和强调原则性之余,加强灵活性,从社会效果出发解决问题,且能够兼顾执行。

(1)认定构成妨害的,如判决拆除或停止侵害,应当充分考虑判决后执行的可操作性和效果。

(2)周全考虑住宅设计建设现状同当事人基本生活需要间的矛盾,此种现象在老式房屋的相邻关系纠纷中较为普遍。例如某老式公房并未设置共用烟道,居住其中的一方当事人起诉邻居拆除安装在公共走道上的抽油烟机的排气设备,要注意相关建筑是否存在共有烟道等设施,否则仅判令拆除排气装置将使废气排放在公用走道上,相关判决应载明被告有以影响最小的安装方式在相关部位重置排烟设备的权利。

(3)充分考虑当事人的生存利益和经济状况,兼顾执行效果。如对于某些历史原因形成的违章搭建、搭建当事人并非出租谋利而是自用、若拆除该搭建会影响其基本生活需要的,则不能简单地判决拆除

2、判决文书的制作

(1)法律适用问题。相邻关系纠纷适用的法律可以是法律、法规和当地习惯,法院在审理相邻关系纠纷案件时不能直接适用行政规章,但是可以作为裁判的重要参考。

(2)判决恢复原状的,主文不易过于模糊。判决主文应当有具体的恢复标准,应考虑执行的可实施性、可操作性和良好的效果性。可以恢复原状的,要写明恢复到什么状态、程度和履行义务的期限。如当事人提交了不动产登记资料或图纸对原状加以证明的,可以将资料或图纸标明的内容记于文书上。

(3)判决改装或者整改的,要判明改装的位置或整改的程度以及在规定期限内不履行的后果等。

(4)如果无法恢复原状或者恢复原状的成本过高,在行使释明权后,如原告变更诉讼请求为补偿或者赔偿,可判决适用经济补偿或赔偿;如原告坚持恢复原状的诉讼请求,法院一般不宜直接判决经济补偿或赔偿,而应先判决驳回原告的诉讼请求,并告知其就补偿问题另行起诉。

(5)赔偿范围和标准的把握:赔偿的应当根据损失范围的大小来依法确定。认定赔偿的依据一般是当事人提供的有关费用单据或鉴定报告。如相关证据欠充分,且当事人拒绝鉴定,或者适用鉴定手段在案件中的诉讼成本过高的情况下,对于未经鉴定评估的财产损害,法院应当根据现场勘察的情况以及对有相关资质的单位咨询结果,进行综合酌定,或者可由双方当事人约定。

五、其他庭审可能涉及的事项

1、相邻关系与地役权的差异

依据《物权法》规定,地役权是权利人依据合同约定,利用他人不动产提高自己不动产效益的权利。相邻关系与地役权的共同点在于都含有限制不动产权利人对不动产行使其权利的内容。不同点在于相邻关系产生于法定,地役权产生于约定,保护相邻关系目的在于保护相邻不动产权利人正常使用其不动产,保护地役权目的在于提高不动产的效益。在有些情况下两者会产生竞合。如有些小区业主公约中会有“不得封闭阳台”之类的约定,如其他业主认为封闭阳台对本人居住造成影响(如玻璃反射光线产生光污染),则属于相邻纠纷,如仅认为封闭阳台违反业主公约,破坏小区整体美观,则属于地役权范畴。

2、相邻关系与其他法律关系的交叉

相邻关系属于民事法律关系,但在某些情况下,也可能涉及行政法律关系。如相邻方以相关建筑取得的行政许可不合法或属于违章建筑为由,提起相邻关系诉讼。

对于此类案件,应坚持相邻关系案件处理的是民事法律关系,如相关建筑确实侵犯相邻方的行走、通风、采光、安全等方面的权利,相邻方起诉要求排除妨害的,人民法院应当受理,并依据查明的事实作出实体判决。

如相邻方没有其遭受侵权的事实和理由,仅以相关建筑取得的行政许可不合法或属于违章建筑应当拆除为由,提起相邻关系诉讼的,应告知上述事项不属民事案件受理范围,其应向房屋土地管理部门投诉。在释明相关法律规定后,原告仍坚持起诉,且未对其起诉的事实和理由进行补正的,应裁定不予受理或驳回起诉。

六、案例评析

原告周某、吴某系本市四平路460弄某号1902室房屋权利人,两被告金某,蔡某系同号1901室房屋的权利人。两原告诉称,两被告于2007年2月擅自在其门前的走道上安装了防盗铁门,将原告的窗户拦在里面。影响了原告的通风、采光和正常通行,损害了原告合法权益。因此起诉至上海市虹口区人民法院,要求被告拆除该铁门(含门框)。两被告辩称。自入住本市四平路460弄某号1901室房屋后,经常有一些闲杂人员在门口吵闹,为了保证安全和正常生活,自己在走道上安装了防盗门铁门,本幢楼的其他住户也同样在走道上装有铁门,且被告安装的铁门对原告的通风、采光和通行并无妨碍。因此,不同意原告的诉讼请求。审理过程中, 原告提供了四平路460弄某号1902室房地产权证一份、上海某物业公司出具的整改通知和证明各一张,照片2张,被告提供了四平路460弄某号1901室房地产权证一份。承办法官对现场进行了实地勘查,拍摄照片2张。所有证据均经双方当事人举证和质证。通过审理,法院认定,被告安装的防盗门确对相邻方原告家的正常通行构成妨碍,损害了原告的合法利益,故判决如下:被告应自本判决生效之日起15日内,将安装在上海市四平路460弄某号1901室房屋门前走道上的防盗门(含门框)拆除。

庭审纲要:

(一)庭审前的准备阶段

1、审查诉讼管辖是否准确。

相邻关系案件属于因不动产纠纷提起的诉讼,根据民事诉讼法规定应由不动产所在地人民法院管辖,本案相邻不动产均位于四平路460弄2号,属于虹口区,由虹口区人民法院管辖符合民事诉讼法规定

2、查明当事人主体资格是否适格

通过审查双方当事人提交的身份证,房地产权证,证明原、被告双方为系争相邻不动产产权人,无需追加第三人

3、初步审查原被告的诉辩意见。

通过阅读原告的诉状、被告的答辩状和和双方提供的初始证据,从中了解原告的诉讼基本主张、被告抗辩基本主张及相应基本事实,本案争议焦点在于被告安装的铁门有无妨害原告的通风、采光和正常通行.

(二)庭审阶段

1、核对当事人

查明本案当事人和其他诉讼参加人是否到庭,确定案件能够进入实体调查程序。本案中,法官确认当事人(两原告,两被告)均到庭后,宣布进入法庭调查程序。

2、确定诉讼请求和抗辩意见。

通过当庭询问原告诉讼请求,原告明确,其诉讼请求与诉状一致,要求拆除四平路460弄某号1901室房屋门前走道上的防盗门(含门框)。再询问被告抗辩意见,被告明确安装铁门系为了保证安全和正常生活,本幢楼的其他住户也同样在走道上装有铁门,且被告安装的铁门对原告的通风、采光和通行并无妨碍。

3、双方举证质证

原告提供了四平路460弄某号1902室房地产权证一份、上海某物业公司出具的整改通知和证明各一张,照片2张,被告提供了四平路460弄某号1901室房地产权证一份。所有证据均经双方当事人举证和质证。

4、现场勘查

承办法官对现场进行了实地勘查,拍摄照片2张,并经双方当事人质证。

5、审查是否构成妨害及因果关系

本案当事人未申请鉴定,且案值较小,无鉴定必要,故法官根据现有证据进行审查。根据原告提供照片,某物业公司出具的整改通知和证明以及法官现场勘查拍摄照片,证明被告安装铁门,对原告的正常通行构成了妨害,因果关系明确。

(三)调解。

法官在开庭前,庭审中及庭审后均进行了调解,并通过居委会和物业公司也作了调解工作,提出被告对铁门位置进行调整,原告负担相应费用等调解方案,但双方未达成协议。

二、裁判。

法官在判决主文中确定了恢复原状标准, 将安装在上海市四平路460弄某号1901室房屋门前走道上的防盗门(含门框)拆除,清晰明确,便于执行。

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