法院判决:公房动迁款分配协议对未签字的同住人不具有约束力

文章摘要:

家庭内部关于动迁款补偿分配协议的性质和效力;承租人同住人是否可事先签协议约定动迁款分配;动迁法律咨询

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—当事人无权事先分配公房动迁利益,分配协议不具约束力

 

根据法律规定,公房动迁补偿利益归属于承租人和同住人,通过市场购买的公房动迁利益归属于出资人所有。

那么,如果家庭内部事先对于公房未来的征收补偿利益的分配比例进行约定,该约定的效力如何呢?

该类协议经常会涉及以下几个问题:

1.由于当事各方对政策不了解,或基于家庭内部利益平衡的考量,经常约定本不属于同住人的家庭成员也享有部分利益。当事人是否可依关于赠与的相关法律规定行使撤销权?

2.协议约定给予某一家庭成员过多或者过少的份额。当事人是否可以利益失衡为由要求法院进行调整?

3.参与分配的某一家庭只有部分成员签字同意,签字时表示可以代表其全家,是否可依关于家事代理的相关法律规定推定其对其他家庭成员产生效力?

 

针对上述问题,《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》(沪高法民〔2020〕4号)文对此进行了原则性的规定:

【家庭内部协议的性质和效力】家庭成员在征收之前就征收补偿利益的分割以家庭内部协议的方式预先作出约定,对于此类协议的性质和效力应如何认定?

家事纠纷有人身依附性和家庭伦理性特征,家庭成员之间关于征收补偿利益分割事宜所达成协议的性质为家庭共有财产分割,内含家庭成员对家事问题、财产问题等的妥协和让步。

家庭成员对于财产的处分与赠与不同,不宜按任意撤销权之规定处理,法院应尊重家庭成员之间的合意。

如果协议仅有部分被安置人签字的,要结合协议签订的背景、协议内容、签字方是否有代理权等因素综合判断协议是否为全体被安置人的共同意思表示。

由于公房动迁款分配属于家事纠纷,需要综合考量家庭内部成员之间的关系、房屋来源、各成员的经济状况和居住情况、是否享受过福利分房等等因素,因此酌情裁量的尺度在不同法院,甚至同一法院不同法官手里都差异很大。下面我们来看2021年5月的一份判决中法官对于上述因素是如何考量的。

 

案例::并非全体同住人作出的协议或分配约定,此协议或分配约定对全体同住人不具有约束力;决定人(承租人)及承诺人无权对尚未确定的征收补偿利益进行分配(本案为真实案例,但人名均以化名处理)

 

【事实部分】

法院认定事实如下

案外人陈某某(女,于2016年7月5日报死亡)与案外人刘某(男,于2005年3月4日报死亡)系夫妻,刘某珍、刘某瑾系二人之女。刘某珍与王某生系夫妻,王某岗为二人之子。

涉案房屋本市黄浦区新昌路XXX弄XXX号二层西前中厢38.10平方米、二层中后厢5.20平方米系公有房屋,承租人为陈某某(女,2016年过世,刘某珍、刘某瑾之母)。2020年6月,该房被列入征收范围。征收时户籍在册人员为:王某岗,户主,男,于1993年6月28日(知青子女回城)自安徽省合肥市机械厂XXX幢XXX号迁入;刘某珍,女,于2009年2月23日(退休)自安徽省合肥市望江西路XXX号XXX幢XXX室迁入;王某生,男,于2010年11月30日(退休)自安徽省合肥市望江西路XXX号XXX幢XXX室迁入;刘某瑾,女,于2007年4月30日(父母与子女投靠)自本市龙山新村XXX号XXX室迁入。

2020年11月17日,王某岗作为本市新昌路XXX弄XXX号住户签约代理人与征收单位签订上海市国有土地上房屋征收补偿协议(征收编号:XC-J872),约定:被征收房屋性质旧里公房,用途居住,公房租赁凭证记载居住面积43.30平方米,换算建筑面积66.69平方米;被征收人不符合居住困难户条件;征收补偿协议总计6,395,330元;包括:房屋价值补偿4,619,618.90元(评估价格3,461,544.45元×0.8+价格补贴1,038,463.34元+套型面积补贴778,575元+居住装潢补贴33,345元);奖励补贴1,775,710.56元(签约奖励费708,450元、家用设施移装费2,000元、搬迁费1,600.56元、不予认定建筑面积材料补贴100,000元、均衡实物安置补贴933,660元、临时安置费30,000元)。额外增加发放费用:826,628.42元(搬迁奖励费541,690元、搭建补贴191,446.58元、协议生效计息奖励费63,491.84元、特殊困难补贴30,000元)。王某岗签订新昌路XXX号地块及1号地块南块旧城区改建项目结算单,确认货币安置的结算总金额为7,221,958.42元,其中特殊困难补贴30,000元为刘某珍残疾补贴。现征收补偿款原、被告尚未领取。

1991年11月,上海华联商厦(案外人陶某泺单位)对租赁户名案外人瞿某韻及家庭主要成员陶某泺、刘某瑾、陶某佳租赁于本市黄家路XXX号房屋,因拥挤困难,增配本市龙山新村XXX号XXX室(19.40㎡)一间,原房不收,新配户名陶某泺(户主),家庭主要成员刘某瑾(妻)、陶某佳(女儿)。1995年2月,陶某泺将新配房屋本市龙山新村XXX号XXX室(建筑面积37.45㎡)按一九九四年本市公有住房出售成本价规定的价格计算,以12,413.55元购为产权房。2008年6月,该房权利人登记为陶某泺、刘某瑾。

审理中,被告提供《承诺书》一份,其上载明:“新昌路XXX弄XXX号二楼西厢房是爸爸、妈妈从解放前一直居住,解放后一直租赁至今的房屋,为了让父母百年以后安心,为了家庭小辈们的和睦,现经妈妈陈某某决定,经子女们协商,特作以下承诺:新昌路XXX弄XXX号二楼西厢房如遇政府动迁,就将动迁后所有的动迁款(折合成人民币)分成贰部分分配。1、所有动迁款的60%(百分之陆拾)分配给刘某珍全家。2、所有动迁款的40%(百分之肆拾)分配给刘某敏、刘某珏、刘某瑾。3、动迁针对残疾费,知青补贴费、搬场费、原装修费由刘某珍所得。4、从2016年1月2日起,保持新昌路XXX弄XXX号XXX楼西厢房的原有户口人数,不得再有任何户口迁入,否则此承诺失效。5、子女们将尽全力照顾好妈妈的晚年生活至百年以后。决定人:陈某某;承诺人:刘某珍(2016.2.5)、刘某珏、刘某敏、刘某瑾;见证人:陈XX、杜XX、孙XX、陈XX、陈XX。2016年2月24日”。

审理中,三原告表示被告居住条件宽裕、原告至今在外租房,因争议未能领取征收补偿款而损失巨大,无论判决还是调解,愿意从亲情角度给予刘某瑾200,000元。

【裁判结果】

本院认为,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,征收居住房屋的,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人是指在作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。涉案房屋本市黄浦区新昌路XXX弄XXX号房屋被征收时,承租人为陈某某(已去世),王某岗、刘某珍、王某生、刘某瑾户籍均在内,且在内征收人员不符合居住困难户。王某岗根据知青子女回沪政策将户籍迁入涉案房屋,亦在涉案房屋内居住满一年以上,应认定为涉案房屋同住人。刘某珍、王某生作为知青及知青配偶退休后迁入户口,他处未享受福利分房,现有在案证据虽未能证明刘某珍、王某生夫妇在涉案房屋内居住满一年以上,但其户籍迁入系基于国家政策,不因此而丧失对涉案房屋的共同居住人地位,故可认定为涉案房屋的共同居住人,但其征收补偿利益应作为一户并适当少分。1991年间,刘某瑾丈夫由企业增配本市龙山新村XXX号XXX室房屋,刘某瑾为受配对象,并按公房出售政策购买为产权房,属于福利性质,且其在涉案房屋长期不居住,户籍仅为空挂,故难以被认定为涉案房屋同住人,无权分割征收补偿利益。

此外,关于被告提供承诺书要求按照承诺书内容履行,本院认为,对公有住房而言,并非全体同住人作出的协议或分配约定,此协议或分配约定对全体同住人不具有约束力。承诺书落款时间为2016年即涉案房屋被征收之前,其上内容为涉案房屋遇动迁后的征收利益分配,决定人(承租人)及承诺人无权对尚未确定的征收补偿利益进行分配。其次,刘某珍亦无权代表其他在册户籍人员即王某岗、王某生与被告达成分配合意。同时,考虑到承诺书中刘某珍与刘某瑾的合意,本院酌情刘某珍在其份额内对刘某瑾作出补偿,具体金额由本院确认。

为遵循合法、公平、诚实信用原则,依据共同居住人条件,三原告属于涉案房屋共同居住人,符合分割征收补偿利益安置对象的条件。三原告之间对征收补偿款项的自行分配及自愿补偿意见,本院予以尊重。

综上,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2007年《中华人民共和国物权法》第九十四条规定,判决如下:

一、上海市新昌路XXX弄XXX号房屋征收补偿款人民币7,221,958.42元归原告王某岗、刘某珍、王某生所有(其中含原告刘某珍特殊困难补贴人民币30,000元);

二、原告王某岗、刘某珍、王某生自本判决生效之日起二十日内给付被告刘某瑾补偿款人民币200,000元;

三、原告刘某珍自本判决生效之日起二十日内给付被告刘某瑾补偿款人民币300,000元。

负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 

【律师点评】

很显然,虽然在本案中家庭内部事先签订了关于动迁补偿款的分配协议,但法官对于该协议的约束力进行了限制,从而使得实际居住在该房内的同住人获得了722余万元补偿款中的672万余元,也即是绝大部分的征收补偿利益。

这是由于被告享受过福利分房,且其属于福利分房的受配对象,因此属于空挂户口,不属于同住人。对于家庭内部签订的动迁款分配协议,法官认为承租人和同住人无权对尚未确定的征收补偿利益进行分配;同时还认定不可依家事代理的相关法律规定推定刘某珍可以代表其家庭内的其他同住人。至于协议关涉的其他人,因未参与到案件中来,因此法官以不告不理的原则,未对其利益作出置评。

 

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