私房动迁中 “实际使用人”如何认定

文章摘要:

法官的裁判思路首先是考虑案涉人员是否具有“居住权”, 私房动迁款属于产权人,但应负责安置实际使用人

上海拆迁政策

与公房拆迁款的分配属于承租人和同住人不同,私房动迁款属于产权人,但应负责安置实际使用人。其政策根据是《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(市政府令第71号)》

第四十四条(居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务)

征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

第五十一条
(四)房屋使用人,是指实际占用房屋的单位和个人

也就是说,私房动迁时的实际使用人可以享有部分动迁款。关于该话题,在我们另外一篇文章中已作详细论述(见:上海私房拆迁补偿在产权人,户籍人员和使用人之间如何分配)。本文主要讨论在法院裁判中,“实际使用人”如何认定的问题。

 

案例一:上海市静安区人民法院(2015)闸民三(民)重字第5号民事判决书

法官写道“系争房屋原为彭父、薛母夫妇之共同财产,由于系争房屋在薛母过世后未经分割,故薛母所享有的系争房屋产权份额应由彭父与五个子女共同共有,份额均等。。。私房征收补偿利益应归房屋所有权人和实际居住人。征收协议约定由产权人负责安置被征收房屋内的实际使用人。根据本院查明的事实,刘A(产权人外孙女)自2001年结婚后搬出系争房屋,倪B、倪C(产权人外孙)2004年搬离系争房屋,赵D(外孙媳妇)、倪E(外孙)、张F(外孙)未在系争房屋居住,刘G(女婿)没有充分证据证明在房屋征收决定作出前在系争房屋实际居住生活一年以上,故上述原告不是系争房屋的实际使用人。

 

案例二:静安区人民法院(2019)沪0106民初20960号民事判决

法官写道“系争房屋性质为私房,为赵母、丁父于夫妻关系存续期间取得的产权,故赵母、丁父应各享有系争房屋二分之一的产权份额;现丁父已去世,生前未留有遗嘱且未对房屋进行过分割,故丁父所享有的系争房屋二分之一的产权份额应由其第一顺位法定继承人即赵母、丁A、丁B、丁B、丁D(子女)五人均等继承,系争房屋中赵母享有60%的产权份额,丁A、丁B、丁B、丁D各享有10%的产权份额。根据相关规定,私房征收补偿利益应归房屋所有权人和实际使用人。。。法院认为,孙E(产权人儿媳,2015年已离婚但根据离婚协议享有居住权)于系争房屋被征收前已实际居住相当长时间,其居住利益应受保障。。。。酌情确定孙E应得征收补偿份额为572,000元

原告上诉后,上海市第二中级人民法院(2019)沪02民终10228号判决书写道“本院认为,私房征收补偿利益应归房屋所有权人和实际使用人。。。。孙E的户籍在册,被征收前实际居住系争房屋一年以上,有权取得征收补偿。

 

案例三:静安区人民法院(2017)沪0106民初8749号民事判决

系争房屋系私房,房屋产权人登记为宋母,宋母2017年2月16日去世)与其配偶顾父(2008年报死亡)共生育四名子女,分别是宋A、宋B、宋C、宋D。。。系争房屋为宋母、顾父夫妇之共同财产。。。。私房征收补偿利益应归房屋所有权人和实际居住人。征收协议约定由产权人负责安置被征收房屋内的实际使用人。。。根据一审法院查明的事实,宋B、李E(产权人儿媳)户籍均在册,且也曾居住于此,宋A与宋D均认可宋B、李E在系争房屋实际居住生活一年以上。。。宋B、李E享有的系争房屋征收利益为900,000元,宋母应享有的系争房屋征收利益为2,180,282.27元

综合上述判例可以发现,法官在认定“实际使用人”时的标准为“户籍在房屋内,至动迁时实际居住且达一年以上”。 与公房动迁中的“同住人”认定不同的是,若曾经居住过一年以上,不算“实际使用人”。

 

律师评析:

在我国的动迁补偿政策中,其首要原则是居住保障,尔后再考虑公平原则。这里面有政策惯性的因素,也是基于解决许多历史遗留问题的考量,更符合我国的社会制度。

在类似案例中,法官的裁判思路首先是考虑案涉人员是否享有“居住权”。在我国民法中,尚没有承认“居住权”为公民的一种法定权利。但在实务中,“居住权”是许多裁判中绕不过去的一道坎。按照民法理论,请求权须以实体性权利为基础,如果否认居住权这一实体权利,许多请求权就无法实现。因此在近年的裁判中,许多法官直接用了我国法律中并不存在的“居住权”这一词语,谨慎者也使用“居住权益”一词。在即将出台的《民法典》中,以法律的形式正式承认了“居住权”为一项公民权利。“居住权”自罗马法时代即存在,在现今的大陆法系民法典中也多有规定。在《民法典》出台后,类似的法律争端以“居住权”的有无作为裁判主旨也就容易得多了。

当然,也有不同观点认为:基于物权的排他性和优先性,不应设立居住权;这也是《物权法》草案拟定了居住权,后来经过争论又删除的原因。所以在法律界也有一种声音认为房屋使用人不应享有任何动迁利益。在《物权法》草案的争论中,反对的一方认为设立“居住权”只是为了保护保姆这样一群弱势群体,其实是错误的。居住权与夫妻分居离婚,公房承租,遗嘱遗赠,动迁安置,以及抵押担保,赡养扶养等均有关涉(德国《民法典》第1361b, 1568a,1666a条 )。

因此我认为,承认居住权与物权的排他性和优先性并不存在矛盾。居住权在分类上应属于一种特殊的用益物权,是以物权为基础设立的一项权利。比如夫妻离婚,离婚协议中约定房产所有权属于男方,但应允许作为监护人的女方在该房内长期居住直至小孩成年。即是在物权的基础上创设了居住权。若否认“居住权”为一项法定权利,则物权所有人违反了物权法定原则,女方请求居住该房屋的权利基础既不存在。这有违当事人的意思自治,也不利于保护社会弱势群体的利益。

当然,居住权也应有不同的分类,在德国民法典中,将租房等分时居住权列入合同篇,而将因婚姻关系或扶养关系而产生的居住权列入婚姻家庭篇;从而使同为居住权上的争端,适用不同法律规则。

同时我们注意到,我国《民法典》草案第368条规定,居住权必须经登记才能设立。对此,我持反对态度。我认为居住权以不动产物权所有人合意即可设立,以登记作为对抗要件为佳,否则不具有现实可操作性。我们静等《民法典》的最终定稿。

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