疫情期间商业用房租赁合同履约困境中不可抗力及情势变更原则的适用分析

文章摘要:

编者按 新冠肺炎疫情爆发以来,各行各业都受到不同程度的影响,其中商业用房租赁合同纠纷引起社会广泛关注。司法实务 […]

疫情法律问题

编者按

新冠肺炎疫情爆发以来,各行各业都受到不同程度的影响,其中商业用房租赁合同纠纷引起社会广泛关注。司法实务一般认为,不可抗力和情势变更制度在处理涉新冠肺炎疫情合同纠纷中均有一定适用空间,应综合考虑当事人的约定、疫情的发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间、程度等因素,按照公平公正原则,审慎处理。本文在比较分析不可抗力、情势变更制度的基础上,对商业用房租赁合同纠纷在如何把握租金、租期、房屋交付等方面进行了分类论述。


 

疫情期间商业用房租赁合同履约困境中
不可抗力及情势变更原则的适用分析

施 雯
上海市黄浦区人民法院民事审判庭法官助理

新冠肺炎疫情对各地经济和生活带来了不同程度的影响,疫情过后,各类合同纠纷可能出现大幅爆发,商业用房的租赁合同纠纷也将备受关注。近期,上海市高级人民法院课题组在《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》中,提出处理涉及新冠肺炎疫情的合同纠纷案件要注重把握四个方面原则:

一是坚持利益衡平原则,妥善化解矛盾纠纷;

二是坚持合同严守原则,鼓励合同按约正常履行;

三是坚持公平公正原则,审慎处理合同解除问题;

四是坚持实事求是原则,依法适用不可抗力或情势变更等原则。

本文针对原则四如何适用不可抗力或情势变更原则展开分析,如疫情下的商业用房租赁合同纠纷是否必然被认定为不可抗力事件或情势变更?是否必然导致合同解除的法律后果?当事人是否不需要承担任何违约责任?使当事人之间妥善解决突发问题,遵守订立合同之初的契约精神。

一、不可抗力以及情势变更法律规则的辨析

(一)不可抗力的构成要件及适用

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力的存在并不必然产生不可抗力的法律效果,只有在不可抗力与合同不能履行之间存在因果关系时,当事人才能部分或者全部免除责任。因此,要发生适用不可抗力的法律效果,不仅要查明,是否构成不可抗力?更要查明,不可抗力与合同不能履行是否存在因果关系?

上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答(二)》中已明确,本次疫情属于特别重大突发公共卫生事件,为保护人民群众身体健康和生命安全,政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的,新冠肺炎疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

从司法实践来看,就商业用房租赁合同而言,如政府及有关部门采取的疫情防控措施直接导致承租人无法使用租赁房屋进行生产经营的,则被认定为不可抗力与合同不能履行存在因果关系的可能性较大。结合疫情,可能有如下几种情况:1、明令要求关闭或禁止进入租赁房屋或其所在商场、园区、楼宇的;2、要求承租人停产停业;3、其他类似情形。

(二)情势变更的构成要件及适用

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”情势变更的构成要件主要包括:1、客观上,必须有情势变更的事实,即合同成立时所依赖的客观情况发生了异常变化,一般变化不会引起情势变更原则的适用,必须有重大的异常变化致使合同履行的法律基础丧失时才可适用。2、主观上,情势变更是当事人在订立合同时所不可预见并不可避免的,双方当事人主观上都不存在过错。3、时间上,情势变更事由必须是发生在合同有效成立后至合同终止履行前。合同成立以前或合同履行完毕后的情势变更均不可能对合同产生任何影响,即使出现了情势变更情形,当事人也不能主张。4、责任上,情势变更发生的事由须不可归责于双方当事人。双方或一方当事人对情势变更的发生有过错的,不适用情势变更原则。5、结果上,因情势变更会导致合同的履行显失公平或者不能实现合同目的,这是情势变更原则的核心要件,双方当事人的利益严重失衡时才适用;如果影响轻微,则不适用。

由此可见,疫情下,当事人并非可以理所当然以情势变更为由要求变更或解除合同。需要结合个案进行综合判断,仅在上述构成要件都满足的情况下,才可以情势变更为由请求变更或解除合同。就商业用房租赁合同而言,结合目前的疫情情况,可能有以下情况会适用情势变更,包括:1、受疫情直接影响,商场或门店客流骤减、经营时间缩短、经营范围减少等非正常商业风险;2、受疫情直接影响,员工无法复工、线下活动暂停、实体经营受阻等无法正常开展经营活动的情况;3、其他类似情形的。

(三)房屋租赁合同履行中不可抗力与情势变更的适用区别

首先,不可抗力已构成履行不能,而情势变更未达到履行不能的程度,只是其履行极为困难并导致显失公平,但仍有继续履行的可能性。

其次,不可抗力属于法定免责事由,当事人只要举证证明因不可抗力导致合同履行不能,即可获得免责,无需法院裁量;情势变更不是法定免责事由,其本质是使当事人享有请求变更或解除合同的请求权,需要法院对此进行裁量。
再次,不可抗力的效力系当然发生,情势变更的效力非当然发生,是否构成情势变更、能否变更或解除合同以及是否免责,需要当事人举证证明,法院进行裁量。

最后,不可抗力是从违约的角度出发,解决是否承担合同责任的问题;情势变更是从合同效力角度出发,解决合同效力是否继续的问题,两种制度解决不同的问题。

二、不可抗力与情势变更的法律后果

无论是以不可抗力为由,还是以情势变更为由,产生的法律后果主要是解除合同或变更合同。根据司法实践,对可能出现的租赁合同纠纷分类阐述如下:

(一)合同提前解除

租赁合同属于持续性合同,而商业用房租赁合同的租期一般较长,疫情不可能一直持续,相对于整个合同租期而言,受影响的仅仅是疫情期间的合同履行,待疫情结束后,日常生活状态恢复,承租人自可继续使用租赁房屋,并不会造成合同目的无法实现的法律后果。对于疫情期间出现的使用障碍,当事人可以在继续履行合同的前提下,通过协商解决;但也会有个别当事人以不可抗力、情势变更为借口逃避合同义务,降低自身商业风险,因此承租人仅基于疫情的发生而提出解除租赁合同的,通常较难得到支持。

但相对于租期较短的租赁合同,比如时下流行的共享办公室、青年公寓等,因为疫情的影响,可能导致租期内基本无法正常使用租赁房屋、合同目的无法实现的,承租人因此提出解除租赁合同,可以考虑予以支持。

(二)租金的减免

回顾“非典”期间的类似案例,不可抗力、情势变更的法律效果在商业租赁合同的适用上更多地表现为减免租金。疫情防控期间所采取的停止营业、缩短营业时间、减少经营范围、限制人流等措施并非出租人所愿,如果全部免除承租人的租金,由出租人来承担全部的损失显然是不合理的,出于公平原则的考虑,承租人如果主张免除全部租金,无论是在构成不可抗力的情形下,还是在构成情势变更的情形下均很难得到法院的支持。虽然承租人可以继续履行合同,但会给承租人造成明显不公平的后果,所以原则上应对当事人之间的利益重新分配调整,可以适当减少部分租金,至于具体减免比例和减免期限应根据个案中承租人举证证明实际受影响的程度来酌情考虑。

(三)租金的迟延支付、分期支付

基于疫情防控措施一般不会影响金钱债务的履行,除非涉及金融市场延期开市等特殊情况,因此一般不能以疫情防控措施为由主张免责。对于承租人履行支付租金这一合同义务而言,并不构成法律所规定的因不可抗力导致合同履行不能,因此承租人一般不能以不可抗力或情势变更为由,要求出租人免除逾期付款的违约责任。但笔者认为,在当事人就减免租金无法协商或不存在减免租金条件的情况下,本着互谅互让、共渡难关的原则,缓交租金、分期支付租金的变通方式,也是审判实践中可以考虑的处理方式。

(四)装修期或免租期的延长

商业租赁合同中,当事人往往会约定免租期或装修期,该期间内承租人无须支付租金,出租人给予该期间的主要目的是考虑到承租人因装修不能实际使用租赁房屋、减轻承租人的经营成本,缓解承租人的资金压力,以便双方能更长久地合作。当免租期或装修期处于疫情期间时,该期间的设置目的可能无法实现,承租人若提出延长装修期或免租期,出租人是否需无条件接受呢?笔者认为,如果因商场、楼宇、园区关闭或禁止出入而导致的,对承租人提出的延长装修期或免租期的主张可以考虑支持。如果系因不可归责于出租人的原因导致,比如装修无法如期开工、装修材料无法运输到位等,当事人可就免租期或装修期的延长进行协商,但出租人无需承担责任。值得注意的是,无论哪种原因导致免租期或装修期的延长,都将会影响到原租赁合同的租期,双方应对租期作出相应的变更或延长,并达成书面意见,以免将来就此产生纠纷。

(五)物业管理费的调整

承租人作为租赁房屋的实际使用人,往往需实际承担租赁房屋的物业管理费。商业租赁实践中,物业管理费通常分为两种情况收取,一种是物业管理费单独计算,由出租人或其指定的物业公司向承租人收取;另一种是租金中已经包含了物业管理费,不再单独收取。疫情期间,在租金减免的基础上,物业管理费是否也应当减少?事实上,疫情期间,各类公共场所的服务时间缩短、服务对象减少,物业管理成本的确可能降低,但对于公共场所的管理要求实则更高更严,商场、楼宇、园区均需增加消毒管理、测量体温等疫情防控措施,相关人力、物力成本也会有所上升,两者相抵,成本并未有所减少。总体而言,疫情期间的物业管理服务仍需维系,一般不考虑减免物业管理费。

(六)房屋交付或返还时间的变更

按约交付符合合同约定条件的租赁物是出租人的主要义务,及时返还符合约定条件的租赁物是承租人的合同义务之一,两者同样影响着租赁合同的履行。交付房屋涉及租期的起算和出租人的违约责任,返还房屋则涉及租期的终止和承租人的违约责任,双方均应按照合同约定的日期履行各自的义务,如果当事人确因交通管制、人员出入限制、复工时间延后、疾病等特殊原因而无法按期交付或返还房屋的,应及时通知对方并说明原因,双方重新协商履行期限或变更履行方式,并留存书面协议,对给相对方造成的实际损失,应予以补偿,但不因此而承担违约责任。

(七)租赁物用途的丧失

交付房屋或返还房屋除有时间上的约定外,双方通常也会在合同中约定交房条件,交付符合条件的房屋是出租人最重要的义务,即在租期内保持租赁房屋符合约定的用途。疫情发生后,政府决定禁止电影院、网吧、KTV等娱乐场所营业,在此情况下,承租人虽事实上占有租赁物,但无法正常经营使用,出租人在此情形下提供的租赁物并不符合合同约定的用途,是否需承担相应的合同责任?笔者认为,该事件并非出租人的自身原因或主观过错导致,出租人可以主张不可抗力或情势变更来免除其无法履行适租义务的违约责任,但不能免除其合同义务,双方可通过减免租金、延长租期等变通方式解决。

三、结语

司法实践中,不可抗力有可能导致情势变更的发生,但情势变更一般不会引发不可抗力,适用情势变更的情况也更为常见。
2019年12月公布的《民法典(草案)》第五百三十三条规定:“合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。”与现行《合同法》司法解释二第二十六条规定相比较,最大的区别在于发生不可抗力时也可能适用情势变更,避免了不可抗力条款和情势变更条款在适用上的逻辑冲突。

租赁合同无论是因为不可抗力或情势变更而解除合同,还是因为不可抗力或情势变更而变更合同,双方均应采取积极措施应对,减少或避免损失的进一步扩大,通过友好协商的方式解决突发情况,兼顾公平和双方利益。

 

本文转载自上海高院研究室 《中国上海司法智库

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