受疫情影响的租房合同该怎么处理

文章摘要:

以疫情为不可抗力解除租房合同;受疫情影响下房租的减免;疫情期间提前终止租房合同

减租

2020年伊始,突如其来的“新型冠状病毒”,打乱了所有人的生活、工作节奏,也必将导致大量的合同无法正常履行,那么因“新型冠状病毒”导致的一系列纠纷该如何处理?法律责任如何?针对该问题,申宜禾律所律师团队特地就该问题进行了仔细分析,厘清相关法律规定,给大家一个完整的解答。

因疫情解除租房合同是否可行

根据我国《合同法》第93、94、215、232、236条的规定,租赁合同的解除分为约定解除和法定解除。所谓约定解除,即在签订合同时或者履行过程中约定合同的解除条件,当条件成就时即解除合同。所谓法定解除,包括不可抗力,违约解除,催告逾期,不定期租赁合同任意解除权,以及其他致使合同目的不能实现的解除条件。

所以可否因疫情影响主张直接解除租房合同,要视合同目的能否达成而定。而解除合同需要根据《合同法》和《民法总则》的相关规定,以不可抗力为由主张解除合同,需要即时告知对方。

以疫情为不可抗力解除租房合同的程序和问题

需要注意的是,虽然各高院及最高人民法院,以及政府机构均称本次疫情构成不可抗力,但并非针对所有合同均可适用该规定主张解除合同。一条基本原则是看疫情是否致使合同完全无法履行,合同目的无法实现。

对于承租方(租客)来说,若希望以不可抗力解除承租合同,应按照《合同法》第96条的规定,及时通知对方。若构成不可抗力,则合同在通知到达对方时即告解除。

对于房东来说,若不接受对方解除合同,应该按照《合同法解释(二)》第24条的规定,在三个月内向人民法院提起诉讼。若只向对方提出异议,而未在三个月的异议期间起诉的,法院将不予受理。

当然,目前对于解除长期租房合同引用不可抗力条款,法院支持较少。而对于以旅游目的的短期租房,可以不可抗力主张解除合同。相对来说,以情势变更为理由,主张变更合同,减抵租金或延长租期更易被法院支持。

如何以情势变更对租房合同进行变更

所谓情势变更原则,按照《合同法解释(二)》第26条的规定,是指双方当事人签订的合同有效成立之后,完全履行之前,出现了某种不可归责于双方当事人的客观变化而使合同履行的基础动摇或丧失,继续履行合同会产生显失公平的结果,而允许当事人之间变更或者解除合同,而不必承担违约责任的原则。

故不可抗力与情势变更的区别在于:不可抗力与不能履行合同相关联,而情势变更与明显不公平相联系。

受疫情影响下房租的减免

在通常情况下,若由于新冠肺炎疫情的影响,导致继续履行租房合同对一方造成损失巨大,明显不公平的,可依情势变更要求减租。但本次疫情发生在春节期间,若个人租房主张造成巨大损失,一般很难举证。而对于经营性租房,若时效性较强的经营,可以不可抗力主张解约;若由于疫情造成停业,可以情势变更主张减免。通常法院会以公平原则将损失由双方分摊,并适当照顾弱势群体(参考2003年最高院关于非典期间审判相关指导意见)。

疫情期间提前终止租房合同

那么,是否可以在疫情期间提前终止租房合同呢?答案是肯定的。

由于疫情持续时间无法预估,一些承租人为了止损,愿意承担一个月房租作为违约金的情况下,完全可以提前解除租房合同。

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