上海动迁关于“同住人”的认定

文章摘要:

同住人又称“共同居住人“;谁可以认定同住人资格?判定是否“他处住房”影响同住人认定…

上海动迁数砖头

上海自2017年开始实施“一证一套”,“数砖头”,“托底保障”的动迁新政策。对于公房拆迁,原则上已不管房内挂了多少户口(托底保障除外),只有承租人和同住人能享受拆迁利益(承租人的变更需符合法定程序)。因此同住人的认定在拆迁新政下就十分重要。

同住人又称“共同居住人”,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(第71号令)第五十一条规定:共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。上述三个条件需同时具备。

谁可以认定同住人资格

只能是法院。在房屋动迁中,动迁方无权认定谁是或不是同住人。因此涉及到同住人的纠纷,必须起诉到法院,请求析产或分割动迁利益,由法院认定是否同住人。法院认定是否同住人,主要根据上述《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,以及《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》、《上海高院公房居住权纠纷研讨会综述》以及上海市住房保障和房屋管理局颁布的沪房管征[2014]243号文《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》。

法院认定同住人,需判定是否“他处住房”,从目前的实践中来看,始终指的是福利性质的房屋。该规定出自《上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》 沪高法民一[2004]3号文。

三、同住人需要符合哪些条件?
答:与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同,本解答所指的同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。

可见,福利性质的房屋包括:

原承租的公有住房;

计划经济下分配的福利房;

自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房;

公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房);

按公房出售政策购买的产权。

还有哪些人员可被视为同住人?

答:(一)有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的,一般是指被诉公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。有下列情形之一的人,也视为同住人:

1、具有本市常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住未满一年,也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后,一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;

2、一般情况下,在本市无常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的,也视为同住人,可以分得拆迁补偿款;

3、在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住,他处也未取得福利性房屋的;

4、房屋拆迁的,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的。

以下人员即使名下无房也不能认定为同住人:

将本来享有的他处公有住房权利予以处分,居住在被拆公有居住房屋的;

获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房,仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。

要求实际居住一年以上,但因居住困难或者家庭矛盾等原因未居住满一年时间的,仍可能认定为特殊情况,而不影响同住人资格。

在《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》沪高法民〔2020〕4号文中,对于上述同住人的认定标准进行了重申,并对于其中一些特殊情况进行了规定

1. 职工向工作单位承租单位职工宿舍,虽然职工与单位之间形成租赁关系,但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系。职工一般不办理公房调配手续,也没有取得公房租赁凭证,故一般不应视为“他处有房”。公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房,原则上不属于“他处有房”,但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。

2. 实践中,有的当事人在未成年时曾与父母共同受配过公有住房(甲房),在成年后又分得另外一套公房(乙房),在确定乙房同住人范围时,该当事人是否会因为曾经受配甲房而被认定为“他处有房”存在一定争议。

会议倾向性意见认为,未成年人与父母共同受配公房时,未成年人并非作为独立的民事主体获得住房福利,而是附随于父母的居住利益,故原则上不属于他处有房,不影响其成年后所获得公房在征收时同住人的认定。

3. “居住困难”的认定,既要尽可能确定统一的标准,又要充分考虑公有住房分配政策的历史沿革。“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。

法定最低标准面积的认定,应按照房屋调配当时的公房政策所规定“居住困难”的面积标准。(律师注:历史上,上海在公房分配中对于居住困难的认定,在不同时期,曾经有过人均居住面积2平米,4平米,7平米的认定标准。故应以当时的标准为准,而不能按照现在的标准来核算。

4. 空挂户口人员并非公有住房的承租人或者同住人,在被征收房屋既无产权利益,亦无居住利益,一般不属于征收补偿安置对象,原则上不能分得安置房。

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