个人购买的使用权房征收补偿利益应如何分配–各法院判决对比分析

文章摘要:

在实际裁判中,不同法院、不同法官对于公房使用权的价值判断不同,导致裁判观点极不统一,甚至差异很大。

使用权房 - 个人购买的使用权房征收补偿利益应如何分配--各法院判决对比分析

使用权房的政策背景

“使用权房”是指个人通过市场交易所购买的只享有使用权而不拥有产权的房屋,其产权属于国家或国有企业。一般来讲,公房分为直管公房和自管公房,目前上海动迁的公房99%都属于直管公房,由各区房管部门统一管理。

以下我们将福利分配的公房仍称为“公房”,而将个人出资购买的公房称为“使用权房”。但在政策层面,只有“公房”,而没有“使用权房”的概念。

1991年3月,上海市人民政府制定《上海市住房制度改革实施方案》,确立了“逐步实现住房商品化和自住其力,改变低租金、无偿分配住房的制度”的原则。这是上海住房市场化改革的开端。1999年,鉴于许多由个人承租的公有住房在私底下交换,没有统一的法规进行管理,上海市政府出台了《上海市公有住房差价交换试行办法》,其中确定了“差价换房”的形式包括“有偿转让公有住房承租权后,购买商品住房或者其他住房。”。2019年,上海市人民政府出台《上海市公有住房差价交换办法》,将购买使用权房纳入限购范围。

“使用权房”动迁利益分配问题的提出

由于公房面积较小,且一般位于城市中心地段,2019年前不限购,加上有动迁预期,因此许多人将购买公房承租权作为一种投资手段,也有一部分人用于解决自身或者亲属的居住问题。目前上海全市旧改目标是要拆除成片二级旧里,有许多购买的使用权房即在动迁之列。对于公房、私房动迁补偿款的分配,上海市政府71号令《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》有原则性规定,上海市高级人民法院也曾于2004年, 2014年,2020年先后举办过研讨会并形成指导意见。但对于个人出资购买的“使用权房”所产生的征收补偿利益如何分配,却无政策规定,高院虽然在2004年的指导意见里有倾向性意见,但各区法院仍存在自己的裁判标准,因此导致在这类案件的裁判中,不同法院,不同法官的裁量标准不一,有的甚至大相径庭

裁判观点举例

在个人出资购买的使用权房征收补偿利益分配案例中,存在以下三种裁判观点:

  1. 完全按照公房征收补偿分配逻辑,先确定承租人、同住人,再按照相关法规和指导意见进行分配。
  2. 参照公房征收补偿利益的分配逻辑,但严格同住人的认定,照顾出资人的利益,兼顾实际居住人的安置。
  3. 完全按照私房征收补偿的分配逻辑,使用权房的征收补偿利益归属于出资人。

 

一、第一种裁判观点认为,该类房屋的性质为公房,在目前的法规里没有特别规定,故应先确定承租人、同住人,再根据房屋的来源、各方对房屋的贡献、居住状况、人员结构等因素按公有房屋征收补偿分配逻辑来确定个人的利益份额。

1.黄浦区人民法院(2019)沪0101民初21126号、二中院(2020)沪02民终5412号民事判决维持原判

一审法院认定事实:系争房屋系黎某麟于2004年通过承租权转让购买的公房。

一审法院认为:根据相关规定,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

根据相关政策:具有本市常住户口,因结婚而在被拆迁公房内居住的,即使居住未满一年,也视为同住人,故应认定梁某嵩为同住人。故结合系争房屋的来源、各方在系争房屋内居住时间的长短,可对梁某嵩酌情予以少分。

一审法院判决:XX应自判决生效之日起十日内支付梁某嵩上海市黄浦区太仓路XXX弄XXX号房屋征收补偿款500,000元。

 

2.嘉定法院:(2013)嘉民一(民)初字第5778号民事判决

法院查明:1999年8月17日,被告陈乙与案外人签订公有住房承租权转让合同,出资买下235号房屋的承租权,235号房屋中底层后厢房使用面积为14.70平方米、二层阁使用面积为9.40平方米。

法院认为:根据235号房屋的动迁补偿协议约定,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其其他共同居住人共有。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,共同居住人的含义是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。本案原告系知青回沪子女,按照政策享受廉租住房租金补贴待遇,现因动迁不再享受廉租住房租金补贴待遇,原告虽未能实际居住235号房屋,但应属特殊情况的情形,故原告应被确认为235号房屋的共同居住人。

3.虹口区(2019)沪0109民初25024号民事判决:

法院查明:系争房屋为王某1于1998年购买的公房,承租人为王某1,独用租赁部位为底层后客(面积16.7平方米)及底后天井小间(面积2.8平方米)。

法院认为,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,征收居住房屋的,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。本案中,系争房屋为王某1购买所得的公房,王某1、王2、王某3、朱某某、王某4、王某5等6人被认定为居住困难人口,均属于系争房屋征收的安置对象,有权取得并分割系争房屋的征收利益。因征收前,系争房屋长期由王某1使用,故征收补偿款中与居住、搬迁相关的款项应由王某1分得。

 

二、第二种裁判观点认为应兼顾承租人、同住人、实际居住人及出资人的利益。

虹口区人民法院(2018)沪0109民初24475号民事判决

法院查明:系争房屋为公房,于2005年由马某某办理相关手续,向原承租人丁某玉购买了公房使用权,承租人登记为刘某2。房屋购买后,陆续迁入王某某、刘某1、刘某2、虞某1、虞某2五人户籍,实际由王某某、刘某1和马某某、刘某3居住使用,后马某某、刘某3、王某某于2014年因家庭矛盾搬走。

法院认为,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。系争房屋在性质上虽为公有住房,但并非由国家或单位分配所得,而是当事人从市场上购买取得,故相关征收利益不仅属于承租人和同住人享有,也应由出资人参与分配。

 

三、第三种裁判观点认为,使用权房征收补偿归出资人所有,其他任何人均无权参与分配

1.案例:黄浦区人民法院(2018)沪0101民初11000号

根据赵某贇提供的《房屋有偿置换协议》和公房租赁凭证,一审法院依法认定系争房屋为赵某贇出资购买的公房。赵某谊户口迁入系争房屋系赵某贇的帮助而非其对系争房屋享有权利,赵某1出生后户口报入系争房屋亦属帮助性质,且在徐某珊与赵某谊的离婚诉讼中,徐某珊承认赵某1出生后并未居住系争房屋,一审法院依法不予认定赵某1为系争房屋同住人。但《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》认定赵某贇户属于居住困难户,赵某1被认定为系争房屋内居住困难人口,并以此给予了赵某贇户相应的补贴,赵某贇在征收补偿协议上签字,亦表明赵某贇同意赵某1享受部分征收补偿利益。根据居住困难户补贴标准,赵某1可享有253,000元的征收补偿款。鉴于系争房屋的征收补偿款系赵某贇领取,故应由赵某贇承担相应的给付义务。

 

该案上诉至二中院,在(2019)沪02民终6619号民事判决中进行了改判。

二中院认为:本案上诉争议焦点在于赵某1是否能获得居住困难保障补助的费用。系争房屋被征收过程中,赵某1虽作居困人口认定,但不因此即具有同住人身份并基于该身份而享受补偿利益。鉴于各项补偿费用中的居住困难保障补助系按居困人口数予以确定,故赵某1与其他居困人口对于居住困难户增加的货币补贴款予以分割,其余各项补偿费用与居住困难无关联,赵某1依法均不应享有。

二审的裁判观点与一审法院不同,二中院是完全按照私房征收被认定为居住困难户所作出的,居困人员只能分配增加的保障补贴部分,而无权参与房屋价值补偿款或其他奖励补贴的分配

 

2.静安区人民法院(2016)沪0106民初14858号民事判决

本院认为,公民的合法权益受法律保护。通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋被拆迁后,所得到的货币补偿款,一般应归出资人所有。

 

3.静安区人民法院(2017)沪0106民初42909号民事判决:

本院认为,民事主体的财产权利受法律保护。根据(2014)闸民三(民)初字第2516号民事判决,系争房屋系被告倪某求购买取得使用权的公房,房屋征收补偿款一般归出资人所有。

 

4.徐汇区人民法院(2015)徐民四(民)初字第34号民事判决:

本院认为,根据本院查明事实,系争房屋是吴甲夫妇出资购买取得的公房使用权,因此有别于福利公房保障家庭成员基本居住权的属性,其凸出的是使用权的财产属性。依据公平合理、等价有偿的基本原则,货币购买的公有住房在被征收时,其利益原则上应归出资人所有,因此系争房屋被征收所得补偿利益原则上应由被告吴甲、施甲享有。原告套用福利公房的同住人概念来主张分割动迁利益,本院不予支持。根据补偿协议的内容,动迁款的组成也与户籍人口因素无关,因此也不存在与原告户籍相关的动迁利益。

 

律师评析:

“公房”制度是我国在解放初期形成的解决职工住房问题的福利政策,其根本属性是保障居住。而使用权房的买卖,即公房上市交易,则是“公房”制度与住房市场化改革接轨的产物,通过福利分房获得公房使用权的人可以通过市场交易置换改善自己的居住环境。“公房使用权兼有保障居住、财产价值的双重属性。”上海高院[2014]11号文中写到“而房屋居住问题,仍是我国当前民生问题较为重要的内容之一,从我国不断加大对廉租房等保障性住房投入的事实,即可管中窥豹,因此,公房居住保障功能的保护应优于其财产价值属性的保护。”

在实际裁判中,不同法院、不同法官对于公房使用权的价值判断不同,导致裁判观点极不统一,甚至差异很大。

律师认为,在该类案件中,案件的核心焦点就是使用权房的居住保障、财产价值两种属性上应着重保护哪一种,而律师则应根据既往判例和己方立场制定相应的策略来说服法官。

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